房产测量存在的问题与风险控制.docVIP

房产测量存在的问题与风险控制 周乐皆 2011年6月 随着城市化进程的加快和住房制度改革的进一步深入，我国的房地产业有了飞跃的发展。房地产作为一个不可移动、长久耐用、价值巨大而又必需的特殊商品进入市场，正在越来越受到社会和人民的普遍关注，房屋建筑面积作为衡量房产价值的重要指标之一，关系到购房者的直接利益，因而对房产测绘的准确性与现实性也提出了更高的要求。 一、现行房产测量中存在的问题 1、房产基础测绘重视程度不够 一方面是因为房产基础测绘技术要求较高、投入较大，而房产项目测绘经济效益明显且成本低廉 二是人们对房产基础测绘的作用认识不够，认为没有基础房产测绘照样可以做房产项目测绘 基于局域网环境下的房产管理信息系统的建立 2、房产测绘市场不完善，行业监管不到位 不提高房产测绘企业的入市标准和加强资质管理，难以确保房产测绘质量 3、房产测绘领域的法律法规不够完善 4、商品房预售制度增加了房产测绘的风险 二、房屋面积测绘的风险 1、计算错误 因各种原因，将房屋总建筑面积、套内面积或共有面积计算错误，导致房屋面积“涨水”或者“缩水”。这是粗差，也是“硬伤” 2、认定错误 对共有部位认定及分摊出现明显问题，诸如共有特征不明显、分摊关系不正确、把应分摊到住宅的共有部分均分到商业与住宅中等等，存在明显的人为因素，这也是“硬伤” 3、不履行社会知情权 测绘机构不进行公示，不向异议人作详尽解释，导致购房人多人、多次上访，加大工作成本，长年纠纷缠身。严重影响房地产管理部门乃至政府的声誉 4、测绘结果不直观 测绘结果主要是给购房人看的，而往往测绘结果偏于专业化，取向于专业人员的认同程度，老百姓不全看懂，等老百姓发现有问题，购房已成事实，不能做到“防患于未然” 5、处理问题机制不健全 三、降低房地产测绘风险的措施 1、增强风险意识 首要问题是转变测绘人员的思想观念，树立依法测绘、务真求实的思想，强化风险意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题，做到自觉防范 其次加强从业人员的技能培训及职业道德教育，明确岗位责任制度 2、制定适用于本地的实施细则或作业规范，完善动态更新机制 3、建立标准化的工作流程和完善的质量检查体系，强化社会监督,加强房产测绘工作的透明度和公平性 4、合理转移风险，强化测绘单位抗风险能力 5、减小房屋面积测绘的精度 房屋面积测绘首先要计算的是套内建筑面积与共有部位面积，其实质都是房屋轴线的围合面积，套内或者共有部位的面积精度，取决于轴线长度或者围合边长的精度 一是现场直接测量边长、进行计算；二是现场核实建筑施工平面图(简称施工图)，确认建成房屋与施工图一致后，从施工图上取值计算 因为现场测量轴线长度受到很多因素的制约。当房屋建成后，轴线隐含在墙内，事实上成为一条理论上的线，看不见，摸不到，实地量取受到墙体的厚度、厚度均匀度、装饰板块的影响，而且这种影响是非系统性的 而房屋在施工放线时，地势平坦，通视条件好，干扰因素少，放线精度完全可以保证。所以，采用施工图轴线长度计算房屋面积高于现场测量的精度 6、改变测绘结果的形式 将施工图复印缩小后附在测绘结果中，将各套房屋勾红，共有部位盖“共有”红印，图上尺寸可见，很直观 7、共有部位的正确认定 房屋施工平面图是经审图程序确定的，是房屋施工的依据，应具有法律效力。房屋面积测绘的实质是构建既符合设计意图又符合《规范》的分摊关系，再根据这种关系计算不同套内部位应承担的共有部位面积 遵从设计意图应是房产面积测绘的准则，在共有部位认定上可有效地降低风险