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项目开发不同阶段的资金需求及融资渠道 文/伟业投资顾问公司总经理 杨泓 自2003年人民银行“121”号文颁布以来，房地产开发商在住宅项目开发的不同阶段的融资行为均受到一定的影响，具体表现在：（1）各商业银行不再向开发商发放流动资金贷款；（2）各商业银行不再向开发商发放用于缴交土地出让金的贷款；（3）申请房地产开发贷款的项目必须“四证”齐全，且自有资金应不低于开发项目总投资的30%；（4）各商业银行只对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。因此，国内开发商能从商业银行获取的贷款种类减少，贷款要求更严，同时向购房者收取的购房总价款的时间亦相对滞后，其在项目开发的各个阶段会面临越来越大的资金压力。由此，融资成为了2004-2005年房地产行业的热点讨论问题，各种房地产金融论坛也层出不穷。本文拟结合伟业顾问开展房地产金融业务的实际案例对北京市住宅项目在开发的不同阶段的资金需求进行剖析，并就可能的融资渠道进行探讨，以期能对国内开发商有所裨益。????一．?北京市住宅项目在开发的不同阶段的资金需求分析结合伟业顾问给开发商提供融资服务的经验，开发商在项目开发的过程中，会在若干个时点产生很大的资金压力，形成现金缺口，如下图所示： 上图中蓝色线表示随着项目不断开发，开发商累计支出的现金；红色线表示自项目开始销售起，开发商累计回收的现金。时点一：在取得《国有土地使用证》后及《施工许可证》之前北京市的住宅项目由于下述原因，土地费用较高：（1）招拍挂的实施，抬高了土地取得成本；（2）北京市作为一线城市，平均地价水平比其他城市相对要高；（3）由于很多项目涉及拆迁，巨额的拆迁费用亦加大了土地成本；（4）有些项目经过几次转让，项目转让费逐渐增加，亦加大了土地成本。据统计，土地成本约占项目总成本的40%左右。因此，开发商为了获取土地，必须支付一笔金额很大的土地费用。而商业银行已不再向开发商发放用于缴交土地出让金的贷款，而开发商申请商品房开发贷款须项目“四证”齐全，因此在开发商支付了土地费用取得项目的《国有土地使用证》后及取得《施工许可证》之前，开发商尚不能从商业银行获取贷款支持，此时会面临很大的资金压力，形成现金缺口一，如上图所示。?时点二：在取得《施工许可证》后及《销售许可证》之前伟业顾问在开展房地产金融业务的过程中，接触到某些住宅开发项目，此类项目在取得《销售许可证》之前，由于未能及时地从银行取得商品房开发贷款（或者银行本身不支持此类住宅开发项目），开发商的净现金流一直为负，而又不能通过销售获得销售回款及现金流入，在此阶段会面临一定的资金压力，产生现金缺口二，如上图所示。时点三：在开发商取得《销售许可证》后及项目主体结构封顶之前某些开发商在取得《销售许可证》后及项目主体结构封顶之前，虽然能取得一部分销售回款，但是由于各商业银行只对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，个人购房者还不能从银行取得按揭贷款来支付购房款，使得开发商收到销售回款的时间相对滞后。而在此期间，开发商会不断地支出现金，包括支付工程款等。这样，由于现金流入及现金流出的时间差，亦会使得开发商面临一定的资金压力，形成现金缺口三，如上图所示。时点四：在项目主体结构封顶后及竣工之前在北京市的住宅项目中，有一部分为精装修项目。对于此类项目，在主体结构封顶后及竣工之前，开发商会继续支付工程款，同时亦需要支出一大笔精装修费用。如果销售回款的速度满足不了此阶段现金支付的需求，开发商同样会面临一定的资金压力，形成现金缺口四，如上图所示。伟业顾问曾为某住宅开发项目提供融资服务。该项目住宅总建筑面积约8万平方米，主体结构已封顶，外立面装修已完成，但是开发商需要支付一笔工程尾款，同时尚需要支付一定金额的精装修费用。由于某些原因影响了该项目的销售，使得销售回款满足不了开发商的资金需求，使得开发商面临很大的资金压力。在此背景下，伟业顾问为该开发商提供融资服务。时点五：在项目竣工后及销售结束之前某些房地产项目，如别墅或高档公寓，由于销售速度较慢，现金回流亦相对较慢，而开发商仍然按开发进度支付相关款项，导致净现金流持续为负值，形成现金缺口五，如上图所示。 二．?北京市住宅项目在开发的不同阶段的融资渠道分析上文从五个时点分析了开发商在项目开发的各个阶段可能产生的现金缺口，下面将结合伟业顾问开展房地产金融业务的实际操作经验，阐述在上述五种情况下，开发商应如何获取资金支持。时点一：在取得《国有土地使用证》后及《施工许可证》之前在此种条件下，开发商可以考虑的融资渠道有：信托公司融资过桥贷款寻找机构投资者，包括房地产投资基金2005年8月银监会发布了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，明确规定信托公司向开发商发放贷款时，项目必须满足：（1）“四证”齐全；（2）自有资金占开发项目总投资的35%以