惠斯勒市场报告(完稿).pptVIP

12年各竞品独栋、类独库存量分析及13年预判 项目名称 库存量 13年供应量预判 保利十二橡树 26 各家库存量均较大，从目前了解情况来看。各项目13年将继续去化12年剩余库存产品 均未有推出新的类独产品的计划 亿达玖墅 28 国王湖 20 伴山湖 8 绿地国宾 38 越秀岄湖郡 18 龙湖滟澜山 17 类独产品难去化，12年各项目库存量达，13年均无新品推售计划 从调研情况的得知，12年类独产品的销售量萎靡，各家的库存积压严重。且目前政策均未出现松动迹象。因此调控对类独产品的影响仍然很大，而13年类独产品前景均不看好。预计13年各项目都以去化库存产品为主，无推售新品计划。 【独栋、类独】 【叠拼】 【联排】 【双拼】 独栋、类独产品总结 受政策及经济影响，整体去化难度大，各家销售状况惨淡，基本都已特价房促进成交 目前受宏观调控政策，及整体经济萧条的影响。作为别墅产品中的老大，类独产品的冲击是最大的。从12年的整体销售情况来看，各家的销售量均非常惨淡。目前高端人群出手购买的情绪非常低落，持币观望的情绪最为浓厚。从而使类独产品的销量处于萎靡，各家成交的房源也都以特价房的方式成交。而未来的房产税的征收也是对类独产品起到决定生死的作用。 各家库存量大，且政策没有松动迹象，13年预计无新品推向市场，主要以消化库存为主 由于12年整体销量的萎靡，从而使各家类独产品的库存量颇为巨大。而且，从目前情况来看，并没有对调控明显的松动政策的出台。所以针对当前的市场环境，各项目均已保守姿态应对，不会再有新的类独产品推出，13预计以去化前期的库存产品为主。 购买人群经济实力较强，认为类独产品是身份和地位的象征 作为目前独栋产品的替代品，类独产品的人群依然延续了独栋产品的人群特征。以处于社会金字塔上层的人群为主。主要看重整体的品质，认为类独产品可以作为身份和地位的象征。 【独栋、类独】 【叠拼】 【联排】 【双拼】 竞品同本案的对比分析 528万 312-350万 528-756万 518万 2310-2460万 675-810万 604-636万 总价款 1.6万 1万 1.2万 1.4万 3万 1.5万 1.9万 均价 项目名称 面积段 保利十二橡树 318、335 国王湖 420、540 伴山湖 770-820 绿地国宾 370 越秀岄湖郡 440-630 龙湖滟澜山 312-350 本案 330 传统别墅（如伴山湖，国王湖）同本案相比，面积同总价款均价差较大，对本案的影响不大。 目前别墅市场中，类似于伴山湖和国王湖这种传统别墅的销量非常惨淡。因为面积段较大，总房款较高。故与本案的竞争关系不大。 其他项目的类独产品同本案相比，但品牌差距较大，但实际产品力方面不弱于本案。 除传统别墅外，其他项目的类独产品同本案相比，虽然品牌方面差距较大。但从产品方面来看，本案的类独产品无地下室，部分产品无车库，而花园面积也要小于其他项目。总体来看，本案类独产品的竞争力不大。 原因 现状 产品逐渐 发生变化 独栋产品滞销 人群关注转移 购买欲望降低 由于调控政策以及经济环境的原因，使保利等大面积产品从11年开始出现严重滞销。客户观望情绪浓厚。 人群对别墅的需求观念发生转变，传统的大面积产品无法撼动客户的购买热情。产品逐渐转向小面积度假型别墅。 目前，由于政策的限制。导致客户对大面积产品的购买抗性非常大，从而降低的客户的购买欲望。 类独产品变化情况： 传统大面积别墅12年出现严重滞销，人群的购买欲望空前低迷，关注点发生转移 综上所述，类独产品已经面临极为尴尬的境地。小面积别墅的不断涌现，严重冲击了类独产品的市场地位。未来这种局面将会持续，类独的市场前景不太乐观。 [类独面临的问题分析] 产品力问题：本案同竞品相比，全线产品无地下室赠送，并且部分产品无车库设计，作为类独产品的花园面积相对较小，无法满足类独客户的需求。 项目名称 产品类型 面积段 附加值 有无车库 亿达 玖墅 类独 380-430 地下室约100㎡ 内庭院约25-30㎡ 露台约30㎡ 花园约150-300平 有 国王湖 类独 420、540 地下室约150㎡ 露台约30㎡ 花园约450㎡ 有 绿地 国宾府 类独 370 花园200-500㎡ 地下室100㎡ 露台50㎡ 地下室约100㎡ 有 本案 类独 320 无地下室 花园约90-300平 部分产品 有车库 自身产品竞争力不足 从市场环境来看，各竞品的类独产品，均带有地下室，且花园面积全部在300平左右，有的甚至达到500平。而且所有类独产品均带有车库。 而本案只有部分产品带有车库，花园面积也相对较小，且所有产品无地下室。使本案产品在功能上同竞品相比有所不足。 整体来看，本案的产品力同竞品相比差距较大。 [类独面临的问题]： 整体产品力不足，与竞品相比竞