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中长期我国房地产趋势分析 摘要：中长期看，制度和政策将变得超预期重要。如果不增加制度性需求约束条件，增加土地供给和商品房供给只是个伪命题，实际上解决不了可以不断自我强化、自我复制的需求问题。如果没有约束条件，预测11-20 年住房刚性、改善性基本需求约为每年9-11亿平米建筑面积，假设其60-80%由商品住宅市场解决（20-40%由保障房市场解决），则需要每年提供6.4-7.3亿平米商品住宅。每年10亿平米建面基本需求要求每年6-8亿平米土地供应量，这是客观上很难实现的土地供给数据。而且可供出让土地大幅下降和土地财政模式，一二线城市土地供应量下降。 关键词：房地产 中长期 趋势 一、中长期看，制度和政策将变得超预期重要 最近几年，通过密切关注和跟踪房地产行业发展趋势和政策制度变化，研究国外房地产行业和基本制度的历史变迁、利弊得失，以及同资本市场、开发商、综合服务商、政府、外资等等各方面进行了广泛深入的交流探讨。日益感觉到，以前在决策中容易被漠视、或者曾经不重要的制度和政策变得越来越重要。政策制度和政策的规范完善将是行业发展趋势必由之路，将是解决供求矛盾的必然之举；将越来越成为共识。行业将在新的制度和政策环境下，对供求、商业模式、盈利模式、前景等做重新定位，获得新的均衡和起点。 1.1. 如果没有约束条件，行业需求虽增速下滑但绝对量很大 以25-29、30-34、35-39、40-44 岁四组人口为购房适龄人口，根据人口统计数据，购房适龄人口占比将从2003年的34%强下降到2013年的不足30%，2018年将下降到28%。因总人口13.4亿，一个百分点的变动相当于1.3亿人口量的变动。因此，从行业长期需求影响最大的人口看，需求增速将下滑。 图 1：中国内地25-44岁购房适龄人口在总人口中占比逐渐下降（单位：%） 数据来源：国家统计局。 我们将住房需求分为城镇常住人口增加带来的刚性需求、人均居住面积增加带来的改善性需求、旧房拆迁新增带来的刚性需求三部分构成。 城镇常住人口增加带来的刚性需求：假设总人口增长率0.5%、城市化率增速为0.74%，城镇人均居住面积维持09 年人均30.1 平米，得到2011-2020 年年均新增住房需求为3.96-4.29亿平米之间。具体测算请参见附表1。 人均居住面积增加带来的改善性需求：与国际趋势一致，我国城镇居民人均居住面积一直在增加，09 年30 平米。假设未来十年城镇人均居住面积将按照每年0.9-0.4 平米速度提升，则2011-2020 年新增住房需求为5.69-3.08亿平米。具体测算请参见附表2。 旧房拆迁带来的刚性需求测算：据2005 年人口普查数据，在全国城镇存量住房中1980 年之前建成的住宅户数占比约16.9%，总计约2730 万套，假设此部分住宅的60%在2011 年-2020 年间拆除新建，按原户均面积80 平米计算（为避免与改善需求重叠，不考虑拆迁后提高容积率增加的新房面积），此部分十年内共新增需求约13.1亿平米。假设随着时间推移该部分需求释放速度加快。 加总以上三类需求，预测2011 年-2020 年住房基本需求约为每年9-11亿平米建筑面积，假设基本需求的60-80%由商品住宅市场解决（20-40%由保障房市场解决），则需要每年提供6.4-7.3亿平米商品住宅。 从表1和附表2 可知：随着时间的推移，虽然改善性需求也逐年下降，但在未来10 年内依然将占据和新增城镇人口刚性需求旗鼓相当的地位。 由于投资性购房需求难以定量测算，且受政策、金融市场完善、投资渠道拓宽影响较大，暂时不考虑该部分需求。 表1：未来10 年商品住宅市场总需求测算 （单位 万平米） 年份 新增城镇人口需求 改善性需求 拆迁需求 需求加总 60%商品房 70%商品房 80%商品房 2011 39634 58125 8650 106409 63845 74486 85127 2012 39983 52729 9650 102362 61417 71653 81889 2013 40334 53801 10650 104785 62871 73349 83828 2014 40688 48022 11650 100360 60216 70252 80288 2015 41044 48976 12650 102670 61602 71869 82136 2016 41403 42805 13650 97858 58715 68501 78287 2017 41764 43637 14650 100051 60031 70036 80041 2018 42128 37065 15650 94843 56906 66390 75874 2019 42495 37771 16650 9691