某大厦对某商场策划意念纲要.pdfVIP

1 项目概况 本项目位于广州市东山区东华西路，项目所处地段为东山区的一个传统老城区地带，周边建 筑物较为陈旧，项目附近有中华广场、流行前线、海印体育名店城等大型的商用物业，而由 中华广场为代表的该商业圈为广州内继两大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一个新 兴的商业中心，而该商圈以潮流、时尚、前卫等特色吸引了越来越多的年轻一代消费群体， 使本项目所处的整个中山三路商圈形成一个以经营时尚潮流精品为主的商业圈。而项目所处 的东华西路由于地段、交通等因素制约，现时还没有形成中山三路一级商圈的商业气氛，现 时周边的商业气氛主要靠临街商铺来支撑。 2 项目商圈分析 2.1 商圈特性 sup2; 传统业态以摩配和通讯产品为主 中山三路商圈是较为传统的广州市摩托车配件和通讯产品（以手机为主）交易的集中区域， 其中摩托车配件原先以较场西路为主要分布，自从中华广场开业后，大部分商家都被迁到中 华广场负一层进行经营，但经营效果一般，再加上现时在郊区也兴起了多间摩配专业市场（如 罗冲围、广源路等地），对较场西摩配市场带来了很大的冲击，使现时的较场西的摩配商家 面临惨淡经营的局面。而通讯产品市场则在广州市有很高的知名度，提起买手机广州市民通 常都会首先想到“陵园西手机一条街”，再加上金蒂濠通讯产品交易广场、中华广场以及国 讯等共同组成了中山三路商圈的较具规模的通讯产品中心。 sup2; 新兴的商业中心区域 地铁的开通带旺了沿线的商用物业，中山三路商圈更是以其优越的地理位置成为了广州市一 个新兴的商业中心区域，随着地铁物业中华广场、流行前线的开业，以其时尚、潮流的定位 成为了除北京路、上下九和天河城之外又一消闲购物的好去处，吸引了越来越多的消费者（特 别是年轻一代）。 sup2; 时尚潮流精品为主导行业 地处中山三路商圈的商场如金凯、流行前线、中华广场等，虽然各自的定位、档次和经营条 件等方面都有一定的差异，但其目标消费群体都是面向追赶潮流的年轻一族，因此在此商圈 经营的商家大多看中了该商圈消费特性，选择在此经营时尚潮流精品（如服装、饰物为主）， 由于该商圈具有与北京路、上下九不同的硬件条件，如拥有足够的大广场等，使之能够经常 举办各种时尚文化 SHOW 和各种活动，使该商圈形成了一种与其他商圈不同的潮流文化， 这更为在该商圈经营时尚潮流精品奠定了坚实的基础。 2.2 商圈代表分析 从定位、消费客源层面、经营特色等方面分析 sup2; 中华广场 中华广场是该商圈最大型的综合性购物中心，是现时广州市内除天河城外经营得较为成功的 地铁物业，其经营定位是集衣、食、住、玩为一体的综合性现代商城，是该商圈的标志性物 业，其规模和硬件条件等困素决定其目标消费群较广，而且引入了“吉之岛”超市，为商城 吸引消费者起到很大的作用。该商城在开业后一段时间由于经营方面的原因导致其在较长一 段时期内都难以旺场，但随着地铁入口开通和经营方式的转变，现时这种情况得到了较大的 改观。 3 项目优劣势 3.1 项目优势 sup2; 利用邻近中山三路商圈的优势，可为项目带来相当部分的消费人流； sup2; 东川路也是商业气氛较浓的地段，相信会对带旺本项目起一定作用； sup2; 项目周边学校林立，相当数量的学生是项目可针对的重要消费群体； 3.2 项目劣势 sup2; 项目占地面积较小，商业面积相对不足； sup2; 项目与中山三路商圈有一段距离，入口位处的东华西路休闲购物人流较少，对商业 零售将带来一定影响； 4 项目定位 4.1 定位理念 充分利用本项目所处地段的优势，最大限度地为本项目获取较高的回报是项目定位的方向所 在，为此，建议将本项目规划为独立性强、经营主题新颖的主题商城，并采用灵活多变的经 营模式，才能使商场在激烈的竞争中求生存。鉴于年轻一族是项目商圈消费市场的主力群体 之一，而且他们容易接受新事物，并具有强烈的消费冲动、消费信息传播迅速等特点，因而 备受商家的欢迎。 根据上述的情况，敝司建议本项目在整体规划定位上应尽全力发掘项目的客观优势，充分利 用本区域已成型的商业氛围，面对市场消费潜力巨大的年轻一族，针对邻近商场的不足，将 本项目定位为以年轻族群为目标消费对象，立足于引领时尚潮流的地位，集购物、娱乐、饮 食为一体的综合性购物商场。 4.2 经营理念：经营韩国、日本潮流特色精品为主的活力商城 因为现时韩国和日本前卫文化对香港、澳门乃至广州的年青人极具影响力，形成一种“香港 追韩日潮流——广州追香港潮流”的潮流文化，而本项目可利用必威体育精装版资讯将日本最流行的时 装、饰物、化妆品等直接引入，直接紧追韩日潮流，缩短潮流传播时间和途径，以