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某城乡一体化开发项目投融资方案设计 张翅1，王盈盈1，王超1，亓霞2，王守清1 （1. 清华大学建设管理系，北京 100084；2. 山东建筑大学管理学院，济南 250101） 摘要:基于京津冀地区某县城乡一体化开发的实际需求，分析了其区域特点，并对其以“宅基地换房”模式进行的城乡一体化开发项目规划进行了详细解读，提出了房地产企业参与投资的几种投融资方案。在深入探讨各方案适用性及其特点的基础上，提出了一种“村民安置房建设与土地一二级开发捆绑进行”的推荐模式。在此基础上，对该模式的操作流程和项目结构进行了详细设计，并提出了项目的关键成功因素，以期为我国城乡一体化开发提供一定参考。 关键词:城乡一体化；新农村建设；项目融资；公私合伙(PPP)；宅基地换房 0 引言 目前，城乡一体化开发正在我国各地展开。城乡一体化开发涉及到村民的拆迁安置、就业和新城镇小区建设及产业的发展，而地方政府往往缺乏足够资金对城乡一体化项目进行有效支持。因此，运用PPP模式，引入社会资本共同参与开发，无论是从缓解政府资金压力，还是从提高开发效率等角度而言都有着积极的意义。京津冀地区作为我国城市化的先行地区之一，此项工作的开展更为各级政府所重视。以北京市为例，截至2009年4月底，先后有海淀区北坞村和朝阳区大望京村两个首批城乡一体化试点村开始实施[1,2]。本文以京津冀地区某县在其一山区乡开展的城乡一体化工作为例，为有兴趣参与此类投资的企业特别是房地产开发类企业进行项目投融资方案设计。 1 地域特点和城乡一体化规划要求 1.1地域特点 该县位于环渤海经济区腹地，山区面积占一半以上。拟开发乡位于山脚位置，交通畅达，前往京津唐各主要城市都相当便利。乡境内有着丰富的矿产资源，已探明的矿藏有紫砂页岩、花岗岩、虎皮岩、大理石、白云石等，其中紫砂页岩的储量相当大。鉴于粘土砖已被国家明令禁止使用，作为替代品之一的页岩砖可以满足环渤海地区建筑业的巨大建材需求。该地区还蕴藏着丰富的偏硅酸矿泉水资源，绿色农产品生产加工、轻工产品加工等都是该地区的优势项目。 1.2城乡一体化项目规划概览 当地政府在发掘区域内资源优势的同时，积极推进城镇化。希望通过城乡一体化项目，在更大的范围内实现土地、劳动力和资金等生产要素的优化配置，有序转移农村富余劳动力，从而实现以工促农、以城带乡，最终实现城乡的共同发展与繁荣。 该县计划采用“宅基地换房”的发展模式来实现农村人口的城镇集中转移，具体做法为：在国家现行政策框架内，农民的土地承包责任制不变，可耕地的土地面积不减，根据自主自愿的原则，以农民现有的宅基地为基础，按照乡政府规定的置换标准来换取小城镇中的一套住宅[3]。具体标准可参照现有相关实例，如北京市北坞村项目，新居计划按1:1的标准置换，不足或超出的面积，政府给予一定的补贴或村民补足一定费用[1]。乡政府对农民原有的宅基地进行统一组织和整理复耕，实现耕地占补平衡。在耕地不变的前提下，农民得到了小区的集中安置。对于新增用地，政府可以重新规划，进行土地一二级开发，建设新工业园区和商业区。该模式的简要图解如图1所示。 图1 “宅基地换房”模式下的城乡一体化图示 图示中，前后总耕地面积不变，标有“宅”的方框示意原有村民宅基地，此类房屋将被拆除，村民迁入安居工程用地中的安置房，而对于新增土地，将用作工业用地和商业运作用地，进行招商引资。在“宅基地换房”的模式下，政府将面临如下几项重要工作：A-对拟开发新增用地进行一级土地开发，B-为迁出农户建设安置房，C-在一级开发基础上招商引资，进行土地二级开发。 2 企业参与投资的注意要点 上述各项工作依照社会资本的参与程度，可以形成多种不同的投融资模式。企业在参与相关项目的投资之前，必须考虑如下几个要点。 2.1土地一级开发 目前，土地一级开发可以由政府的土地储备机构承担或房地产开发企业承担。但不论由哪一主体承担，都存在一个比较显着的外部融资问题。 如果开发主体是土地储备机构，可以“按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款”[4]。然而，由于被储备土地只能按照土地供应计划交付供地，并不属于可自由转移的房地产，不属于《房地产抵押办法》规定的可以抵押的财产，而且储备土地价值的不确定，抵押权难以实现，因此在获得贷款的实际操作过程中存在着一定困难。目前，政府主导的土地一级开发，其资金的主要来源是“财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用”或“财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金”[4]。 而如果开发主体是房地产开发企业，银行贷款融资则基本无法实现，因为中国人民银行要求：“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”[5]。 2.2宅基地换房 宅基地换房在政