华联楚天大厦地块商业开发项目立项申请报告书.docVIP

第一部分 项目简况 1、地块概况 XX大厦地块位于解放大道83#，地号25-434，可利用开发面积18472平方米(折合27.7亩)，其中：有土地产权证面积(宗地面积)16028.14平方米(折合24.18亩)，无证面积（规划道路面积）2444平方米。土地性质为划拨用地，土地用途为旅游用地。该地块东临大古田四路，北接省出版印刷物资公司，西临省新华印刷厂，南至解放大道。地面建筑包括华联楚天大厦(建筑面积约15854.93平方米)及职工住宅（建筑面积约2160平方米），地面总建筑面积为18014.93平方米。 2、项目发起人及发起缘由 XX大厦是以经营宾馆服务业为主体的国有企业，是YY省TT国有资产经营公司设立的全资子公司（以下简称TT公司）。 因企业改置等原因，华联楚天大厦自2008年来就不再经营，也不对外租赁，资产处于闲置状态。为盘活资产TT公司拟将该地块进行相关开发建设，充分发挥土地的最大效益。 3、项目前期工作进程 2012年10月18日YY省TT公司与XX公司签订了战略合作协议； 2012年10月31日，TT公司下发了《委托函》，委托XX公司承担该项目的前期项目策划、市场调研、概念设计、规划设计及明确建运模式的工作。 第二部分 项目投资环境和市场研究 1、市场调研 1.1XX房地产市场调研 1.1.1XX市2012年土地市场成交情况 2012年度XX市实际出让地块250宗，收获土地出让金907.7355亿元，创历史新高。其中挂牌土地240宗，约1447公顷，成交金额862.1395亿元;招标土地10宗，约50.45公顷，成交金额45.596亿元。 2012年土地拍卖市场的主流是底价成交、流拍、延期，只有22宗地块有竞拍。 据统计，今年XX拍卖成交的240宗地块中，有218宗地块因只有一家购买人，最终只能以底价成交，占总成交量的比重高达90.83%。因为竞买人临阵退场， 27宗地块无人报价而流拍。 2012年XX纯商业用地共拍卖35块，总成交价格达69.5637亿近70亿。其中东西湖区拍卖7块，新洲区拍卖5块，江夏区拍卖4块，硚口区3块，蔡甸区3块，XX经济开发区3块，武昌区2块，江岸区2块，汉南区2块，洪山区1块，东湖高新区1块，青山区1块。 1.1.2XX商铺、写字楼销售市场分析 商业地产依然延续2010年和2011年的火热，今年1-11月，XX商铺成交14782套，成交面积1083217.26平方米；写字楼成交6797套，成交面积834727.91平方米。2012年，XX全年商业放量明显，市场需求旺盛，呈现出的是一片繁忙景象。 2012年XX商业地产成交数据（1-11月） 月份 商业 写字楼 成交套数 成交面积 成交套数 成交面积 1月 568 70473.93 456 91703.27 2月 803 75741.21 362 39423.58 3月 1111 99579.54 428 52425.49 4月 1059 68376.06 464 59032.75 5月 1043 73153.14 1046 82238.26 6月 1505 102011.16 563 70035.09 7月 1395 111577.05 738 116942.22 8月 1491 95060.63 564 66860.37 9月 1367 100747.35 692 104138.48 10月 1744 104481.7 673 72230.12 11月 2696 182015.49 811 79698.28 总计 14782 1083217.26 6797 834727.91 2012年主城区商业均价1.21万元/㎡，其中：武昌区商业氛围浓厚，该区商业成交主力项目均价达2.44万元/㎡；青山区商业成交主要集中在奥山世纪城项目，该项目备案均价接近2.5万元/㎡；经济技术开发区商业成交集中在XX经开万达广场、金太阳米兰小镇两个项目，这两个项目亦均超过1.9万元/㎡。江汉区项目商铺备案均价多在2万元/㎡以上。此外，东湖高新、江岸两区均价超过1.6万元/㎡，洪山、汉阳、硚口三区均价超过1.1万元，剩余郊区均价整体靠后，均不足9500元/㎡。 2012年高端写字楼项目集中入市，推动办公物业均价大幅上涨。2012全市办公物业均价9855 元/㎡，同比上涨22%。同时，写字楼/住宅价格比进一步增大，2010 年以来，写字楼市场快速发展，价格一路攀升，写字楼在摆脱不住宅市场价格倒挂现象的同时，与住宅价差亦逐步拉开，在高端写字楼项目的推动下，全市写字楼均价增长至同期住宅均价的1.56 倍。 1.2古田片区市场调研 古田片区作为XX硚口区西部门户，临近XX市中心城区，是XX市人口的重点导入区，现有人口10万，规划人口达到