专题研究2014年8月22日.docVIP

专题研究 2014年月 房地产投资信托系列报告之一 ——税收驱动下的美国REITs 房地产投资信托的定义：房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。房地产投资信托并不是常规意义上的基金，只是一种税收政策上与基金类似的投资工具。 REITs的分类：REITs根据不同国家和地区的法律法规，针对不同的投资者和避税需求以多样的形式存在。根据投资对象不同，可以将房地产投资信托分为权益型、抵押型和混合型三种；根据募集方式不同，将房地产投资信托分为公募型和私募型；根据运行方式不同，将房地产投资信托分为封闭型和开放型；根据是否上市交易，将房地产投资信托分为在交易所上市交易的公开交易型和不公开交易的非交易型或私募型；根据组织形式的不同，可以将房地产投资信托分为信托型和公司型。 美国REITs发展：美国是房地产投资信托的发源地，也是目前全球REITs最为发达的国家，其它国家/地区的REITs发展都或多或少的参考了美国REITs的发展经验。美国的房地产投资信托是以公司型、公开募集、上市交易REITs为主，同时并存私募REITs，非公开交易REITs等多种其它类别REITs产品。美国REITs的发展可以分为萌芽期（1960-1990）、成长期（1990-2000）和成熟期（2000年以后）三个阶段。截止至2013年底，美国REITs的总规模达到6703亿，总数达到202只，其中20只进入标普500指数样本股。 REITs的收益特征：从过去20年美国市场REITs表现来看，其收益情况与股票指数有着很大的相关性。从1993年至2013年FTSE NAREIT 美国房地产指数的年化收益率高于标普500指数和罗素2000指数，但是低于道琼斯指数。从不同资产类别REITs表现来看，权益型REITs表现显著的好于抵押型REITs，收益率远不如权益型REITs也是抵押型REITs规模逐渐缩减的重要原因。 衍生型房地产投资信托结构：上世纪90年代出现的UPREIT和DownREIT等衍生型REITs也极大的推动了美国REITs行业的发展。衍生型REITs的出现是为了最大程度的获取税收优惠，这种结构使得产权人将不动产转移至运营合伙企业以交换OP units的行为可以递延课税，同时由于OP units能够通过券商经纪人进行交易，产权人还获得了流动性较好的OP units。典型的UPREIT结构中，不动产产权人将其拥有的不动产注入运营合伙企业（OP）中，并获得相应的合伙企业股权。UPREIT的所有资产都由该OP运作。而在DownREIT结构中，并非有一个类似于OP的合伙企业掌握REIT的所有资产，而是对于每个不动产产权人，REIT都与其成立一个新的独立的有限合伙企业。同时两者对于不动产持有人的利益分配也有所不同。 房地产一直是我国宏观经济的重要影响因素，也是大众最为关注的话题。长期以来，我国投资者能够直接涉及的房地产投资主要还是买卖商品房，部分高净值投资者也会选择房地产投资信托。前者受房地产价格波动的影响极大，主要城市的限购措施也限制了多套房投资，后者则属于融资类信托产品，信托项目背后的信用风险很难辨识。从海外成熟市场房地产投资领域来看，房地产投资信托是普通投资者进行房地产投资的主要渠道之一。其收益来源于旗下不动产如租金等具有长期稳定现金流的资产收益，同时门槛低，流动性好，大大方便了投资者的不动产投资，也帮助房地产企业进行快速的资金回笼。 正是由于房地产投资信托的诸多优点，国内房地产、金融行业一直呼吁引入房地产投资信托这类产品。但是房地产投资信托本身与信托、基金和房地产企业都有较大差异，需要相应的法律法规制度建设，因此进展缓慢。 从去年开始，《证券公司资产证券化业务管理规定》、《深圳证券交易所资产管理计划份额转让业务指引》、《上海证券交易所资产管理计划份额转让业务指引》的纷纷出台为房地产投资信托亮起了曙光。今年4月中信证券用中信启航专项资产管理计划的成立也被誉为是国内第一只REIT。在我们的系列报告中，将梳理各个房地产投资信托发达国家和地区的REIT法律法规、组织形式、收益表现，并且也将分析国内房地产投资信托的现状和REIT产品结构及其制度上的可行性。 1. 房地产投资信托 房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产