农用地流转开议基于农户行为研究2008.pptVIP

依据农用地产量能力实现程度，测算国家补贴 概念关系图形 增加补贴标准 降低补贴标准 依据资源价值，测算资源补贴 北京市1990-2005年耕地资源各项总价值 农户耕地保护收益损失测算 耕地外部性和限制性损失为1000-1100元 耕地生态价值差异每亩138元 耕地利用限制收益损失约为每亩783元 耕地粮食安全有国家粮食直补，150-200 耕地景观价值，通过发展观光旅游价值体现 耕地保护经济补偿实施增加农户收益 以农用地产量能力的估价 农用地收益计算 城市补偿价值 国家粮食补贴 农用地直接收益 测算还原利率：安全还原利率 计算农用地流转价格：价值得以重建 农用地产量能力估价实例 北京市海淀区农户的耕地估价测算分析 补贴收益：150元 资源补偿收益：1000元 生产直接收益：600元 还原利率：2％ 耕地流转价格：87500元，而不是30000元 依据农用地价值能力估价 不同利用方式收益比较 最佳利用方式下的收益 测算风险还原利率 测算农用地流转价格 农用地价值能力估价实例 区域内的可能利用方式收益 小麦玉米 600元 春玉米 500元 蔬菜 4000元 区域内农用地最佳利用收益 1500元 还原利率：5％ 农用地流转价格：80000 六、应用建议 一定程度纠正了农用地价值低估的问题 有效解决收益还原方法不当使用 适合国家的差异化地价政策创新 能够在一定程度保障农民权益 分区域的测算方法 落后区域，采用生产能力测算 发达区域，采用价值能力测算 中部区域，综合方法测算 谢谢大家！ 进行农用地估价理论创新，推进土地流转 孔祥斌 中国农业大学 2008年11月7日 主要内容 问题的提出 二元土地市场下土地价值问题 二元经济结构下的农户土地利用特征 农用地利用能力的解释 农用地估价的理论创新 应用建议 一、问题的提出 十七届三中全会提出“建立农村土地承包的长久经营权，促进土地流转” 农户作为权属主体，法律地位进一步明确 农户成为农用地流转的主体 迫切需要建立以农户权属为核心的农用地评价创新研究，保护农民权益，促进农村土地流转。 二、二元土地市场下土地价值问题 城市土地价值： 量小：城市空间，点状分布 严重高估：收益还原法应用 过热：资本快速进入 泡沫：价格超出价值 城市居无其屋 地方财政收入 金融安全凸显 农用地土地价值： 量大：中国乡村大地，面状分布 严重低估：收益还原法 冻结：价格远远低于价值 过冷：资本逃逸 农民财产收益缺失 财政赤字 食品质量安全频发 价值差异的原因 土地效率与公平的分割 城市土地效率优先：有价值、有期限、流动， 垄断 土地资本 利用 资本进入 农村土地公平优先：集体、平均、调整， 垄断 土地资源 保护 资本逃逸 三、二元经济结构下的农户特征 农户土地利用目标的阶段性 农户土地利用目标的差异性影响 农户土地利用目标变化的假设条件 农户偏好/劳动力市场完备性/土地产权 农户倾向和目标函数，农户的土地利用目标随着经济发展水平变化逐渐变化； 市场假设，假设随着经济发展水平的提高，劳动力市场越来越开放，农业劳动力在市场上可以出售劳动力，尤其是村庄经济的劳动力市场统一性； 土地产权，人多地少，土地规模的有限性 农户土地利用行为理论假设 经济发展水平 充分发挥能力状态下的产量水平 经济发展水平 产量 潜在产量 产量最大化 产量最大化与利润最优化阶段 利润最大化阶段 耕地产量与经济发展水平关系示意图 A B C 单位面积经济作物收益曲线 实际产量 耕地收益与经济发展水平的关系 单位面积收益 单位劳动力机会成本 单位面积粮食收益曲线 A B C A B C 引自《基于农户利用目标的集约化农区土地利用变化驱动机制分析》地理科学进展，2004，23（3） 经济发展水平与农户土地利用目标变化 实际产量 充分发挥能力状态下的产量水平 耕地产量与经济发展水平关系示意图 经济发展水平 产量 潜在产量 C 利润最大化阶段 B 产量与利润位移阶段 A 产量最大化阶段 引自《基于农户利用目标的集约化农区土地利用变化驱动机制分析》地理科学进展，2004，23（3） 地租梯度线与农用地土地利用的空间均衡 A 农户意愿支付地租梯度曲线 D B C 地租生产能力上升 A B C D 劳动力机会成本 A:落后区域 B：曲周 C：大兴 D：海淀 经济水平提高 农户土地利用目标差异影响 在产量最大化阶段： 农地是生存保障，贫困下的高额地租， 慎重流转 在产量与利润协调阶段：农地是生存和致富的保障，效用下地租 适当流