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是矿地产评估还是按你的愿望说个数?(三) 作者：M.J.劳伦斯 MINVAL联合公司董事长 　　　　G.J.A. 迪尤尔 MINVVAL 联合公司总地质师 原译文刊在国土资源部信息中心《国土资源情报》2001年第９期 其他评估方法 可比市场价值(近期交易)法 最简单的“可比市场价值”(近期交易)法体现在对按市场价销售某资产权益所得报酬(尤其是现金报酬)的评估中，该评估对确定被销售的资产当时的价值具有很高的指导作用。可能需要运用CPI或其他合适的因数使价值上升到现行的水平。如果把该方法当作评估某一财产的主要方法，就需注意：该方法显然是受牛/熊市状况影响的，而且如果某一报价高的令人费解，则该方法反映的就可能是被歪曲的价值。即使在房地产市场上也很难找到可进行比较的资产。与所有的方法一样，如果有人想得到特定的数字，该方法也容易被滥用。 在一家金矿公司1996年3月发布的“募股说明书”中，“矿业权独立评估报告”提出了该矿地产的公平价值，涉及这些矿地产的交易是一个有出售意愿，有知识而又不是处于迫不得已境地的卖主和一个有购买意愿，有知识而又不是处于迫不得已境地的买主之间在评估时按市价进行的。然而，这样的评估在后来的两次这类交易中都被认为是不合适而未被接受，尽管评价所涉及的买主或卖主都不存在不自愿、无知或迫不得已的背景。从逻辑上说，关于这些交易的估价对于所出售的矿地产价值具有有效的指导作用。 这些销售协议中的一份是于1995年12月28日签订的，包括一块EL(勘查租地)和两块找矿许可证租地(PL)，签约后不到两个月就发布了“募股说明书”，其中描述了这些租地。评估人就EL提出了以下意见： EL与另一项目区内的租地(指两块PL)同属于1996年的一个销售协议。该协议的总价值为1.2万元。文件未分别说明每一块租地的价值，所以该总价值不能用来评价(EL的价值)。 事实上，这几块租地的总价值中还包括一笔没有透露的可支付给卖主的权利金，但评估人显然认为这不重要。如果把这两块PL与面积大得多的EL放在一起评估，并按照地表面积的比例摊分价值，“独立评估报告”估计它们的“优先价值”是3032元。然后根据差额，评估人应该能非常精确地算出EL的价值是8968元。然而，如果使用MEE方法，评估人估计这块EL(面积为23个区块)与附近的一块尚未取得许可证的EL申请地区(面积为40个区块)合在一起的价值要高得多，达17.8万元。 地学排序法 最初的“地学排序法”(基尔伯恩，1990)是把一块假想的加拿大草根勘查矿地资产的各种属性进行系统的评价和分级，以确定一系列增进乘数(enhancementmultiplier)。然后将这些乘数按顺序应用于项目地区的“基本购置成本”(BAC)，项目区由几块面积为40英亩(16.2公顷)的矿权地组成。BAC由按照加拿大标准面积地产和标准使用期限规定的每标准单位面积(每区块或每平方公里)平均支出的总数组成。这一方法适用于任何特定的地区或行政区域，每一个地区都有自己具体的BAC。然而，这种方法却不大适用于澳大利亚流行的大块EL的评估，这些大块EL是按照方格分割的。你可能会陷入这样的荒谬境地：保有的矿权地越大，其内在价值就必定越高，尽管许多地区根本没有找矿远景。 保有成本法和重置矿地产成本法 “保有成本法”假设只要将一块矿地产单纯的保有成本(年租金收入和费率，不包括最初的选择成本，申请费和最低勘查承诺)按实际利率延续若干年，比如10年，就可计算出其价值。如果矿地产被留置，该价值就代表着所有者失去投资机会的费用(比如在名义基本透支率为每年12%，通胀率为每年2%的经济环境中年实际利率为10%)。 用“重置矿地产成本法”评估矿产的价值，就是把一年内的初期矿地产选择费(即办公室地质等)、矿地产申请费、地产保有费(现金、费率)以及最低年度勘查支出承诺的总额作为可能要求购买者支付的这块矿地产的售价，而不是应用此方法去评估一块新的可比矿地产。 这两种方法通常都可算出矿业权的最低和名义价值。 粗估法 如掌握了一块矿权地储量和品位方面的某些数据，就可能使用“粗估法”评估其价值。这种方法把一种“任意归属的处于原位的现行净价值”概念用于矿地产内的任何“资源”或“储量”。在这里，地下每吨矿石贴现的主观价值(一般基于评估人的经验和判断)被用来评估矿床。通常这是一个基于近期交易的(在这种情况下，该方法与“可比市场价值〔近期交易〕方法”紧密相关)平均的市场派生数字，评估人也可能根据对所涉及的“资源”/“储量”类别的风险及时间风险的评估对其进行修改，从而使项目能够圆满完成。在其他情况下，这是典型的每吨资源(或每盎司黄金)的远期发现成本。 在美国，关于矿山和其他自然资源财产的“评估指南”是公开出版的，这些指南用美元/每盎司黄金(盎司金)来表示价值，