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房地产投资 案例 　 经济调控时期，国内房地产市场上，高档宾馆、豪华别墅处于调整消化期。但社会对中档住宅仍有很大的需求，对商铺的需求也因为零售业的迅速发展而增加。在这种形式下深圳珠江信托投资公司与香港隆基投资集团协商合作开发商住小区。 　项目定名“新景花园”，位于广东南沙经济开发区。项目占地面积 120 060平方米，规划建筑占地面积 35 000平方米，建筑总面积269 700平方米建筑密度为29.2％．绿化面积35％容积率2。25，居住人口按占地面积20平方米/人计，共 6 000人。 　经估算，项目总投资费用这5。86亿元人民币。建成后，在经营期内累计盈余将达1。47亿元，项目总投资收在率为34。61％动态投资回收期为三年零七个月，净现值约占6.493万元，内部收处率为38．23％。并对项目主要经济指标作敏感分析和风险分析。得出项目的投资和市场风险较小，而盈利性好。 经过反复论证，合作双方决定合资成立新景花园项目有限公司，负责该项目的兴建和经营。 章前案例分析思考题 1试说明房地产投资效益分析的重要性。 2如何进行房地产投资决策。 本章小结 1房地产投资经济效益有确定性和非确定性两大类分析方法。 2在确定性分析方法中，简单投资收益率法和静态投资回收期法属静态分析法，不考虑资金时间价值；动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法属动态投资回收期法，考虑了资金时间价值。 3房地产经济效益分析指标主要有投资收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、净现值和内部收益率等。进行分析，必须有基础数据和分析报表。分析报表主要是现金流量表和预测报益表。 4.房地产投资决策是对房地产投资的目的及其实施方案进行分析、比较、选择，最终作出判断的过程。 5. 房地产投资要考滤投资的安全性、收益性、风险性和流动性。 6. 房地产投资的物业类型有：生地投资、住宅投资、写字楼投资、商业楼宇投资、工业用房投资和酒店、度假村、影剧院投资等形式。 7.房地产投资策略是为决策而事先作的计划，包括：投资类别选择、风险选择、阶段选择、独资与合资选择、长期中期或短期投资的选择等。 8. 房地产投资项目可行性研究一般分为机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，其目的在于把投资决策建立在科学分析基础上。 9.房地产投资决策方法包括：确定型、风险型和不确型三类决策方法。 10.房地产投资必须遵循一定的基本程序。 复习思考题 1房地产投资经济效益分析有哪些方法？ 2房地产投资项目可行性研究的内容是什么？ 3试述房地产投资的基本程序。 章后案例 花园别墅可行性研究报告 一、项目概况 　　花园别墅位于广州市市郊，距市区9公里处，占地100亩，该区背靠崇山峻岭，面对天然湖泊，山清水秀，环境清新而优雅，确系理想的居住休养地。 二、规划设想 　　花园别墅地处山坡阶地，为了尽量保持天然风貌，由100幢两班牙式高级别墅组成的别墅群依傍山地自然坡度，错落有致地分布在坡地上，四幢四层的高级公寓及酒楼、健身中心等公共服务设施建在坡脚台地上。按初步规划，该别墅区主要建设项目有：A型别墅20栋，B型别墅80栋,高级公寓6栋，健身中心1栋、酒楼1栋。其它设施包括路网、花园、景点及绿化等。 三、市场需求预测 1. 该市经济发展规划要求在本世纪末达到人均住房10平方米的小康水平，币区总人口由395万增长到460万。因此住宅需求是很大。 2. 该市每年有大批华侨回国定居及为国内亲属购置屋。因而该市商品房，尤其是高级别墅在港澳巾场有一定的竞争力。 3. 随着改革开放的深入，各国驻该市办事机构增加，需要大量高级住宅以安置其高级职员。 4. 该市居民收入增加，一部分人的生活水平已显著提高，已成为潜在的用户。 四、项目投资估算 　　依据有关定额和币场调查资料，项目总投资费用为23034.26万元，其中基建部分为13741、5万元。项目投资估算汇总表为表5－7。 表5－7 项目投资费用估算汇总表 五、项目开发进度及投资安排计划 　　本项目计划自1994年刀月开，至1999年5月竣工，总工期5年．为节约投资，决定分区分段开发，开发一片，交付使用一片。据市场分析，预计每期推出的商品房有6％可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力和公司开发能力及资金筹措的可能性，进行项目开发。 平均销售单价=销售收入/开发工程量=31468.72/46948=6702.88（元/m2） 平均变动成本=变动成本/开发工程量=10991.87/46948=234.29（元/m2） 故可求出盈亏平衡点Q0: Q0＝固定成本/平均销售单价-单位变动成本 =12042.39*10000/（6702.88-2341.29） =27610（m2） 即本项目不至亏损的最少商品房开发面积为27610m2。 十二、项目经济效益敏感性分析（略） 十三