第二章资产评估的基本方法3333333333.pptVIP

第二章 资产评估基本方法 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 二、基本原则： 替代原则 四、操作程序 五、常见的评估方法 第二节 成本法 评估价值＝重置价值－已发生损耗 二、基本公式 三、基本原理 1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的 搜集历史资料，确定成本构成 （3）功能价值法 参照物功能 资产评估基本途径和方法 （1）年超额运营成本： (6-3)×6000=18000(元) （2）年超额运营成本净额 18000×(1-33%)=12060(元) （3）每年超额运营成本净额折现累加: 12060×(P/A，10%，3) =12060×2.4869=29992（元） （1）竟争加剧，总需求减少，导致开工不足； （2）材料供应不畅，开工不足； 3、经济性贬值的估算 ____外部环境变化引起资产闲置、收益下降而造成资产价值损失。 （3）成本增加，导致资产费用直线上升； （4）通货膨胀时，国家实行高利率政策，企业运营成本加大； （5）政策变动，缩短资产使用寿命. 两种估算方法： A 贬值额＝∑尚可使用年限内年收益损失额×现值系数 B 贬值率=[1—（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100% 经济性贬值额=（重置成本－实体性贬值－功能性 贬值）×经济性贬值率 例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。 请估算该电视机生产线的经济性贬值率。 评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6， 经济性贬值率 =[1－（70000/100000）0.6]×100%=19% 例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。所得税税率为33％。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。 经济性贬值 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） 元) 例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值率为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。 估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。 （1）更新重置成本=1000000元 （2）实体性贬值=1000000×15%=150000(元) （3）功能性贬值=0 （4）经济性贬值率 =[1－（750/1000）0.7]×100%=18.5% （5）经济性贬值 =(1000000－150000)×18.5%=157250(元) 资产评估价值 =1000000－150000－157250=692750(元) 例4：被评估设备建于1986年，帐面价值100000元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据： （1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%； （2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元； （3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%； （4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。 （1）计算重置成本 =100000×（1+10