蜂鸟社区营销方案word格式.docVIP

“蜂鸟社区”项目营销方案 1.营销策划 1.1卖点策划 1.2营销策略 1.3销售形式 1.4付款方式 1.5促销手段 2.营销计划 2.1营销渠道选择 2.2营销计划安排 3.现场布置 3.1销售现场的布置 3.2工地现场的布置 4.营销费用安排 4.1主要推案手段 4.2筹备工作 5．附:项目的主要技术指标 “蜂鸟社区”项目营销方案??????? 中关村的绿肺： 项目位于成熟的“万柳”大社区的中心地段，距西北三环苏州桥直线距离仅1000米左右。“万柳”做为北京市开发较早的高尚生活区，以优质的自然环境（昆玉河、绿化、西山等）以及中关村的一线生活地带，吸纳了以中关村区域为核心的大量“有产”阶级，是公认的“富人区”之一。 ??????? 中国的“硅谷”： 项目处在中关村一线生活区，除自然环境优异外，更有中关村大市场环境的支持。（中关村自1978年以来，先后经历了“电子一条街”、“北京高新技术产业开发试验区”和“中关村科技园区”等几个发展阶段。预计到2005年，中关村科技园区全员劳动生产率将达到每人年均10万美元，园区总产值达到全市总产值的1/3，园区将成为从生产、流通、销售到消费“零污染”的生态科技园，世界500强入园达到100家。从今年至2010年，中关村科技园区的GDP年增长率要超过20％。做为大陆最大的IT产业基地，中关村代表了新经济或者说知识经济的发展方向。） 庞大的IT经济平台，大量的中资、外资企业，带动了区域经济的持续发展；高度频繁的商务活动，同时也衍生出大量的住房消费需求。从中关村房地产市场的供求关系上可以看出，由于海淀区政府在2000年前后就出台了限制批复住宅类项目开发的土地政策，在有效需求不断增长的前提下，中关村的住宅项目供应量趋缓特别是针对年轻工作族的住宅类产品更显稀缺（数据显示万柳地区50M2以下小户型供应量不足5.6%），项目正是依托于中关村良好的大区域背景环境而产生的。 1.1-2项目虽然近距中关村，但是周边没有城市主干道，且处在“万柳”生活区的中心区位，典型的闹中取静的优势环境；并且规划中的隔防噪音问题基本上无需过分考虑。 1.1-3社区依托于万柳的整体绿化，同时考虑通过内部绿化来改善空气质量。通过规划设计，将创造更多的环境优势吸引更多喜好环境及懂得享受生活的年轻业主：社区规划有近万平方米的中心园林主题绿化，设计有青年文化主题、青年运动主题、青年休闲主题三大组团，动静分区，各成系统而又彼此协调，能够保证向业主提供更多的、更纯粹化的户外活动空间。 1.1-4由于处在成熟的“万柳”生活区中心，周边地段都是非常成熟的居住区（如光大花园，金色世纪嘉园、锦绣大地公寓），各种生活配套设施完善。但考虑到业主组成结构中年轻工作群体占主体，生活节奏过快，为方便和丰富业主生活，项目考虑提供3000平米的配套公建设施，增加青年主题的生活配套设施，如将引入快餐店、酒巴、洗衣店等，让生活更自如。 1.1-5提供按揭付款或者分期付款。考虑到项目的市场定位为青年社区，年轻工作族占绝大多数，由于工作时间短，目标客户的支付能力有限。为降低购房门槛，方便这些月薪收入较高而且稳定、但暂时没有较多储蓄的年轻人购房，项目实行按揭付款或者分期付款。 1.1-6向消费者承诺－不满意者可退可换，善意对待消费者的不满，协调好与业主关系。对于现在的房地产市场竞争的日益激烈，房地产市场已经从卖方市场转入买方市场，人们对住房的选择变得越来越理性，同时也变得越来越“挑剔”，因此，如果本身的质量不过关，则势必在中处于颓势。服务理念也是质量的重要组成部分，对于该楼盘，首先强调的就是提高整体素质，不怕消费者挑剔，勇于接受消费者的批评和纠正缺点。 1.1-7智能化青年社区。京城写字楼市场的网络化、数码化的发展趋势已经很明显，但住宅市场的智能化稍嫌滞后。做为中关村的青年社区，目标客户群体使用网络和电子产品的几率是很高的，基于这点考虑，项目将秉承“建立一个信息智能化青年社区”的设计理念。社区信息化的设计模式将是通过建立社区交流电子屏，将多元信息服务、物业管理、青年文化以及生活全程服务集成一体，为住宅的服务与管理提供高科技得力智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，营造安全舒适的家具环境。发挥社区整体信息交流平台的作用，实现从人员交流到电子信息的循环过程，从而达到社区的智能化。而安装智能化设施所需的成本并不会大幅度增加――每平方米大约增加15～50元。这样看来，用智能化包装项目，既不会过于家中成本负担，又可以大大提高项目的科技含量。 1.1-8物业管理的前期介入。优质的物业管理服务是项目立足于竞争日益激烈的房地产市场的必要条件，而物业公司的前期介入，可以大大增加买家的购买信心；更重要的是物业管理公司的前期介入能为本项目的规划设计等工作提供专业的指导，这更利于本项目的销