物业管理 整合.docVIP

1、李小生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为1元/平方米，房屋开通有管道煤气，并有全天热水供应等配套设施，而且都写进了购买合同中。李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了2元/平方米。物业管理公司说开发商说的不算数，收费是依据有关标准制定的。而开发商则称，物业管理已经移交，自己无权过问。请问，开发商的说法合理吗？为什么？ 开发商的说法不合理。物业管理公司的说法是合理的。原因是： 开发商无权向业主承诺物业管理费用的标准。 开发商没有按合同落实相关配套设施，业主可向法院追究其责任。 2、陈先生所购买的房子于2006年5月中旬完工并通过验收，根据合同，5月底交钥匙。在办理入住手续时，开发商告知，须向指定的物业管理公司缴纳2年的物业管理费用才能入住，物业管理费应从贷款公证日期起计算。请问：物业管理费是从贷款公证日期起计算的吗？物业管理公司能一次收取2年的管理费吗？为什么？ (1)物业管理费从物业管理公司提供服务的那天，就是业主交房入住的那一天算起。 (2)物业管理公司能够一次性收取2年的管理费，但必须征得业主同意，不得强制。 3、某小区有一间对外开门的底层商铺，该商铺有个门直通小区内部，业主刘某已经将该商铺出租给他人经营。当该小区物业管理公司向刘某收取管理费时遭到拒绝。理由是商铺是对外开门的，因此与小区物业管理公司在管理上没有多大关系，物业管理公司也没有为其服务，所以物业管理费也就理所当然可以不付。请问：刘某究竟该不该缴纳管理费呢？为什么？ 刘某应缴纳管理费。原因是： (1)业主购买商铺，属于建筑物的一部分，必须接受统一的管理。 (2)商铺中的附属设备设施是统一的，比如给排水设备系统、供暖、供冷、通风设备系统、电气工程设备系统等等。按照“谁享受、谁受益、谁买单”，缴纳管理费。 (3)该商铺有个门直通小区内部，但无人可以保证门开或者不开。 4、王叔有套房子想出租，但是对于房子租出去后的物业管理费用该由谁来承担而犯愁。如果是业主自己承担，好象有点冤，房子自己没住；如果由租户承担，万一租户毁约不缴，或者是他们欠了许多管理费后就不声不响的走了，那他们欠下的管理费岂不是要自己补交吗？请问：物业管理费用该谁来承担？ 租户欠下的管理费由谁承担？ 无统一规定，房东和租户可共同协定谁来承担。若是由物业使用人(租户)承担，但租户走了的情况下，那么房东应承担连带缴纳责任，为租户缴纳费用。 5、某小区业主到国土房管局查到其所在的小区物业管理公司现在是三级资质，而小区的物业管理费却高达1.7元/平方米，达到了一级服务的标准。请问：这种收费标准合法吗？为什么？ 这种收费标准合理。建设部有关文件说明，物业管理公司的资质与服务等级没有直接、必然的联系，所以该小区的收费标准是合理和合法的。 6、某住宅小区8层住宅楼的第六层601单元住户的外墙下水管渗漏，淋湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费用由谁承担，8家住户说法不一。7和8楼的住户说此事与他们无关，他们不出维修费；6楼以下住户说，该维修费应该有第六层的住户出，第六层的住户说该维修费用应该由物业维修基金出。请问你对此有什么看法？ 外墙下水管属于附属的设备设施，在保修期内由开发商负责承担，但在保修期外，则属于公共的设备设施，按照“谁受益，谁承担”，该费用由八户业主一起承担。而物业维修基金是属于中修工程以上的费用，换水管的费用较少，属于小修工程，无需动用物业维修基金。 7、某管理员在小区巡逻时，见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意，立即上前制止，并劝其离开。但这几个人不听劝告，不愿离开，该管理员立即招来保安员将其驱赶出去。请问该管理员的做法是否妥当？你有什么建议？ 该管理员得做法妥当。原因是：小区的公共场所是属于全体业主的，是独有的，是业主的私有财产。外人若在小区内招揽生意，则是侵犯了业主的权益，而管理员的行为是出于维护业主的权益出发，所以该行为是合理、妥当的。建议：希望管理人员不要采取驱赶的方式，而应该多召集些保安劝说其离开。 8、某小区数位业主反映，一直以来他们都是在楼前楼后停车，今年年初，物业管理公司未经小区业主委员会同意就把楼前楼后画上线，改成临时停车场并进行经营。该小区的业主委员会对停车场的经营提出异议，多次与物业管理公司协商，但都未达成一致。无奈之下，业主委员会将物业管理公司告上法庭，要求停止侵权并赔偿损失。请问业主委员会的要求能否得到法院的支持？ 业主委员会的要求会得到法院的支持。原因是： (1)小区的公共场地是属于业主的私有财产，物业管理公司是管理者，不该侵犯业主的权益，其收益权应该归属于业主。 (2)房屋建设前是由政府的相关部门审批额，公共场地若是要更改，也必须得到政府的同意，同时也必须要得到业主委员会的同意