物业管理法律制度2.ppt

　　某小区25号楼业主杨某住在503室。杨某发现每逢遇有大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行了修理，但渗水问题始终未能解决。杨某屋内墙壁因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。业主杨某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，故希望物业公司彻底维修好，但物业管理公司以屋内墙壁属私人地方为由不予处理。最终，杨某将物业公司告到法院。 　　法院在审理本案时请房屋质检部门帮助检查鉴定，发现外墙渗水原因是由于建筑材料水泥、砂浆、砖块质量低劣，不符合建筑材料要求的标准。根据调查的事实和结果，在原告同意变更被告为开发商的情况下，法院宣判由被告原建筑开发商负责业主杨某的损失赔偿，并由原建筑开发商负责将外墙和受损的内墙修理妥当。 　　外墙属于公用部分，如不能向建筑开发商追讨责任，则有关的一切的维修及保养工作应由物业管理公司负责。有关内墙维修责任问题，如果能证明是由于外墙维修不及时而导致霉烂，物业管理公司也有责任修补。 　　在某住宅小区，业主成某骑一辆轻便的自行车，途经自己居住的小区大门口里的花园小道时，被路面上路桩钢管绊倒，头部受伤，经医院抢救无效死亡。死者家属要求负责管理该小区的物业管理公司赔偿未果，其家属遂将该物业公司告上法院。 　　被告辩称：成某的死与物业公司无关。因路面上的路桩是以前建筑施工单位留下的，物业公司不负责任。 审理结果： 　　法院经调查证实，该桩原是按照物业管理规定，为防止大中型汽车进入小区产生噪音污染而设置，当时高度1米多，有红白相间的醒目标志线。后由于各种原因，1米多的路桩只剩下了10多厘米的钢桩根，历时数月无人问津。最终酿成交通事故，钢桩根成了杀人凶手。法院判令被告物业管理公司对成某的死承担全部赔偿责任。 　　解析： 　　本案中小区道路上的路桩变成10厘米多高的桩根时，被告物业管理公司应当知道其对行人的人身和财产安全存在危险，随时有致害的可能，应当及时采取有效措施，防止意外事故的发生。但该物业公司没有积极履行职责，及时消除隐患，造成了成某夜间路经该处时自行车被绊倒，人头部触地受伤而死亡。成某的死与被告物业公司的不及时作为、消除隐患、履行职责有直接的因果关系。因此，物业管理公司应当对成某的死亡负全部责任。 邻居间的渗水之争 小区物业公司接到403室用户报修，称天花板漏水。经维修工仔细检查，发现是603室卫生间的地漏发生堵塞，造成卫生间地砖上有积水，积水又顺着缝隙渗到楼下。维修人员判定排水管道内有异物，必须打开503室卫生间吊顶上的管道检修孔，才能彻底疏通，解决积水和渗水问题。但503室用户用铝板吊顶，且固定死了，未留检修孔。当维修人员要求折改吊顶时，引起503室投诉。503室刘先生认为，物业公司查不到渗水原因，故意为难他。而且，渗水即便不是房屋质量问题，也是楼上的事，决不同意拆吊顶。 维修时让业主同意在其精心装修好的单元吊顶上拆顶开孔，确有难度。一是业主认为事件与自己无关，是上层漏水；二是吊顶开孔，破坏装修完整性和美观，给业主带来很大麻烦，业主自然不愿意配合。 该小区在设计上，各单元污水管的检修孔都设置在楼下单元的卫生间顶部。按照国家建设部《家庭居室装饰装修试行办法》第十六条规定：“家庭居室装饰装修不论是自行进行还是委托他人进行的，都应当采取有效措施，减轻或者避免对相邻居民正常生活所造成的影响。” 该物业管理公司在装修规定中也明确：所有单元内卫生间的吊顶不能封闭，以免为日后通堵检修工作带来麻烦。但由于503室在装修时没有遵守上述规定，所以造成了如今的不便和麻烦。 案例：2001年11月，吴小姐出差在外，一个月后回到家中她大吃一惊，自己家的地面上全是水。暖气在漏水，自己花数万元装修的地板全部被破坏，不重新装修无法居住。 　　为此，吴小姐找到物业管理公司，要求物业管理公司承担自己重新装修的费用，而物业管理公司称在试水前已经发了通知，只是因吴小姐不在才没有通知吴小姐，因此漏水造成的损失应由吴小姐自己承担。 　　经调查，与吴小姐同一小区的许多业主都说没有见到任何通知。为此，吴小姐将物业管理公司告上法院。 解析： 　　物业管理公司在履行自己的物业管理义务时，应及时通知业主，告知物业公司人员入户检修及试水的时间，以便业主配合工作。如物业公司未发出检修通知、试水通知或通知的时间与检修试水时间相距太近，使业主不知道或不能及时知道而无法配合检修、试水时，由此造成的损失，应当由物业管理公司承担全部赔偿责任。本案中物业管理公司应赔偿吴小姐的损失。 开发商不得挪用维修基金 某房地产公司自己设立的物业管理公司对整 个小区进行物业管理。但房地产公司却将物业维 修基金用于