城镇地价监测点的地价测算分析.pdfVIP

维普资讯 2005年 7月 农 机 化 研 究 第 4期 城镇地价监测点的地价测算分析 张云鹏 ，黄克龙，徐 慧 (南京师范大学 地理科学学院， 南京 210024) 摘 要 ：、城镇地价监测点的土地价格是由点到面 的对城镇地价的总体反映，其价格的测算与确定直接影响 着政府部门对整个城市地价水平的把握和控制。为此，根据地价监测点在城镇内不同用地类型、不同区域 和不同土地级别中的分布 ，确定测算地价监测点最佳方法，然后具体分析和测算监测点的修正系数，最后 计算出监测点地价 ，从而形成一套完整的地价监测点土地价格测算模式。 关键词 ：农业经济 ；土地价格；分析 ；地价监测点 中图分类号：F301．3 文献标识码 ：A 文章编号：1003—188X(2005)04--0071—04 样点的一般特征和个别特点，分析影响样点地价的 1 引言 区域因素和个别因素，确定测算地价的方法。笔者 地价监测点是指在城镇一定土地级别 、一定地 按监测点的不同用途类别分别考虑．选择方法。 价 区段内设置的具体宗地 ．其地价水平 、宗地形状 、 面积 、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等 方面能够代表该区域 同类用途土地一般水平 (或平 均水平 )。通过设置地价监测点，定期收集 、整理相 应地价资料 ，测算其地价 ，建立地价动态监测体系， 从而对土地市场价格变化信息提供客观反映，使政 府能够有效地掌握城镇客观的地价信息．在城市地 价管理中进行基准地价更新 、地价预测预警、地价 圈 1 监测点土地价格 翻鼻技术路线圈 指数编制 、地价信息发布 、地价辅助决策等工作O 2．1 商业用地 地价测算是建立有效监测点的重要环节 。本文拟定 对于商业用地样点，一般从 以下几方面考虑 ： 城镇地价监测 点的地价内涵与基准地价更新中的价 (1)考虑商业用地 以盈利为 目的．可采用收益 格 内涵一致 ，即以某一估价期 日为基准，在一定的 还原法测算地价。 土地开发程度 (例如五通一平土地开发程度 )、标准 (2)若样点周边相似 的已发生交易的样点较 容积率等条件下 ，某一类型土地用地法定最高使用 多，应采用市场 比较法 ，此法能够较为客观反映市 年限的土地使用权价格 ，分商业 、住宅和工业 3种 场实际地价。 类型测算。·根据地价监测点宗地 的不同特点，选取 (3)对于在商业繁华 区的监测样点，若其临街 收益还原法、基准地价修正系数法、市场 比较法、 深度和临街宽度与路段的标准深度和标准宽度相 剩余法 (假设开发法 )、成本逼近法、路线价法等地 近 ，可以考虑采用路线价法。 价评估方法，对地价监测点地价进行测算。 (4)对于一定级别内一般路段 (非繁华路段 ) 的监测样点，且实际开发水平与级别开发水平相同， 2 技术路线 其土地价格与基准地价相近 ，可考虑采用基准地价 监测点土地价格测算技术路线见图 1所示 。其 修正系数法。 中，监测样点分为商业、住宅和T业 3类 ，每个监 (5)剩余法 (假设开发法 )是从开发商的角度 测点至少确定两种方法。 出发，计算土地价格，其测算地价一般较实际地价 地价监测点的测算方法的确定 。首先根