世联-上海康城前广场商业项目商业定位报告.ppt

上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿） 谨呈：协和集团 项目研究工作阶段划分 报 告 思 路 协和集团——目标 项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心 容积率超过4，建筑形式必须向高向密发展。 项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能 第二部分 按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和 传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长迅速。 莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。 日用大卖场是闵行的主要商业形式 位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营好坏的关键 南方商城是整个闵行区域的购物中心 莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点商业区 消费向东，消费习惯分为三大圈层 每月在闵行卖场消费总额为500-800元。 莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一 莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商业体系 莘松路铁路以西路段，商业的发展完取决于住宅的拉动需求。 道路是阻隔板块商业发展的重要瓶颈。 本项目属于区域型社区商业中心 商业规模的确定 地块可用面积小，限制条件大，需要寻求内部变化 第三部分 闵行小户性市场全线红 各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52％：18％：30％ 产权返租模式 案例：常兴天虹商场 店中店销售模式 基金整售模式 整售的适用条件 嘉德置地的“中国商业地产基金”计划 项目信托方式 信托的适用条件 案例1——万科十七英里 案例2——百仕达.红树西岸 四种模式的对比 【公寓】 面积约为50-70平方米，以一房和小两房为主。低总价，未来的都市主义生活享受。提供精装修菜单，单价在1000-1500元/平方米，实现“CONDO”生活。 精装修公寓 理性型_Rational Model 生活独立,但又亲密 生活区和工作区分开,有双洗漱洁具体现亲密生活 男主角=投资分析师/女主角=医生 【公寓】 感性型_Sensitive Model 一切布局以围绕两人亲密享受为前提 一切细节均被放大,距离感几乎不存在 男主角=软件工程师/女主角=美容师 【公寓】 现代型_Moden Model 周末夫妻 前卫/独特/有个性,最好自己DIY 男主角=摄影师/女主角=设计师 【公寓】 【公园】-运动休闲主题 【开发节奏】 NO1:现金牛+明星＝公寓+商业街 廋狗 高 中 主题购物中心 明星 高 中 商业街 明星 低 中 公寓式酒店 现金牛 中 高 小户型公寓 现金牛 中 中 创业者办公 属性 市场 竞争 市场需求 NO2:现金牛+痩狗＝办公+主题购物中心 NO3:明星＝酒店 属于同一区域，地块各项条件齐全。公寓短平快，迅速回笼资金。商业街销售之前， 主力商家必定先进驻，营造商气，购物中心的招商同时开展。 属于同一区域，可同时开发。利用购物中心带动办公的销售。随着招商工作的不断 开展，大型商家进驻，推出限量黄金商铺，短期引爆。 由于酒店的使用年限较短。最后推出明星产品，避免与公寓发生冲突。从而通过前期的铺垫，提升价值，实现利润最大化。 【经济测算】 1,250,000,000. (不包含出租收益) 300,000,000. 300,000,000. 320,000,000. 30,000,000直接出售收益,剩余2.8万㎡出租获益 出租获益 收入(元) 11,720,000 8,000 ㎡ 配套 42,273,874 15,000 ㎡ 街区商业 133,525,000 35,000 ㎡ 集中商业 245,831,615 55,681 ㎡ 地下商业 69,272,010 26,541 ㎡ 地下车库 95,100,000 30,000 ㎡ 酒店 109,600,000 40,000 ㎡ 公寓 94,950,000 30,000 ㎡ 办公 地上15.8万 面积(㎡) 802,272,499.57 不包含地价,不包含公园建设成本 成本(元) 总计 还是另谋出路 ？——有何机会？？？？ 大型商业地产在中国成功的关键 NO1:商业定位—一定地址，二定规模，三定主力店 NO2:规划设计—人流动线.视觉通透.交通体系.主力店的设计要求 NO3:后期经营—招商.经营管理.持续能力 地址考虑尤为关键，交通.是否在人口聚集区.人口的消费能力和规模及未来增长潜力是关键。辐射范围和辐射人口规模决定商业的总体规模。国外，十万平方米以内叫做“最佳规模”，15万平方米以上的商业，最少要有10家以上的主力店的组合。主力店的选择和商业的主题直接相关。 人流动线中一个单一的通道是最好 ，最好生生不息。视觉看到越多的店铺越好，刺激人的购买欲望 。卸货区域是尽量在地下 ,私家车和送货车都不要和人在一个平面上交叉。招商之前，先和主力店进行对接，量