地下车位权属登记的难点.pdfVIP

维普资讯 地下车1i}权属登记的难点 杨黎萌 陆平 南通市房屋产权监理登记中心 一 、 地下车位产权登记的现状 1．非人防工程的地下车库产权归属争议发生在 按照 物《权法》及其相关法律法规，地下车库所有 开发商与业主之间 权的唯一合法凭证就是房屋权属证书。物《权法》明确 一 种观点认为地下车库的产权属开发商。 物《权 规定对不动产 的权属取得只有到登记机关办理 了房 法》规定 “规划区域 内规划用于停放汽车的车位、车库 产登记才发生法律效力，所有权才发生转移。目前，各 归开发商所有 ，由开发商与业主通过 出售 、附赠或者 地地下车位的产权登记做法各异。有些省市 已经对地 出租等方式约定 ”。另外，根据 ((城市地下空间开发利 下车库包括地下车位进行了权属登记，如常州市、海 用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着 “谁投 口市、衢州市、武汉市。这些地区针对地下车库产权登 资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对 记所需要件都制定了相关政策。武汉市房产局出台的 其投资开发建设的地下工程 自营或者依法进行转让、 实施细则规定：商品房的商业摊 (铺)位、车库 (含单 租赁。因此，开发公司应有权对其投资建设的地下车 体车库、架空层车位、地下车位)也可以办理产权证， 库进行出售。但是，允许出售的前提是开发投资地下 但必须同时具备 3个条件 。一是在 已审批的规划设计 车库的成本未纳入小区房屋出售的价格中。 中有明确 “商业 ”或 “车库 ’，用途的认定；二是符合房屋 另一种观点认为地下车库的产权应属全体业主， 建筑面积认定的基本条件 ；三是具备固定的权属界 在实际中，开发商多数在预售商品房时无法约定地下 址，且施工设计图与实际现状保持一致 。但也有些地 车位的权属，建筑物销售之后，归业主所有 (通常为全 方对地下车库的产权登记并不认 同，如 《苏州市城市 体业主共有)。南京等地的法院在处理相关案件时将 房屋权属登记条例》规定，停车位不符合房屋基本特 地下车库的所有权人判定为全体业主。 征，登记机构不予办理权属登记 。但登记仅仅是权属 这两种观点都有一定的法律依据 。笔者认为，开 公示方式的规定，不登记并不是对地下车位的权属做 发商是按照规划要求建设小区地下车库，是地下车库 出否定。江阴房产管理局的做法是车库在房产证中只 销售之前的唯一出资人，本着 “谁出资谁所有”的民法 作标记 ，不确权 ；而地下停车位不作标记 ；地下停车场 原则，开发商对其出资建设的地下车库拥有所有权。 作为防空设施能否卖，要向人防办咨询。也有的地方 《民法通则》第七十一条指出财产所有权是指所有人 对地下车库的产权登记不明确，如 济《南市物业管理 依法对 自己的财产享有 占有、使用、收益和处分的权 办法》规定新建住宅小区配套建设的停车场 (库)应 利 。((城市地下空间开发利用管理规定》也明确了开发 属全体业主所有，并未说明其产权登记如何办理。 商可对地下车库享有 自营或依法进行转让、租赁的权 二、地下车位产权登记需解决的几个问题 利，这与 《民法通则》中的财产所有权概念是一致的， (一)要确定地下车位的产权登记由谁 申请 也就说明了开发商对地下车库享有所有权。另外，若 不论是地上空间还是地下空间，其使用性质是相 产权归全体业主所有，存在两点问题：一是房屋所有 同的，地下车库分两种：一种是非人防工程，另一种是 权登记 由谁 申请，二是部分无车的业主对地下车库的