从深圳“断供”谈个人住房贷款的风险及防范.pdfVIP

维普资讯 从 深 圳 “断 供 ” 谈个人住房贷款的风险及防范 孙蔚 复旦大学管理学院 2008年上半年，在深圳的一些区域，商品房价格 1．还款意愿差 。在借款人与开发商就房屋买卖 出现了下跌，个别区域房价下跌幅度甚至超过40％， 合同产生质量、面积、环境等方面的纠纷时，借款人 这意味着，有些首付在三成左右的购房者购置的物业 的还款意愿就可能降低 ，甚至以拒绝还款或暂停还款 已经成为负资产，在一些房价下跌较大的区域，炒房 相要挟 ，希望银行能介入房屋买卖合 同纠纷 ，对开 者不堪多套住房 的利息重压 ，被迫放弃保值增值条件 发商施加压力；在社会整体信用机制还不健全 的情况 不太好的房产，他们为了自身的利益或者迫于过大的 下 ，一些信用观念差的人往往 以各种借 口逃避还款 还款压力，选择了“断供”。可以说，在房价的大幅下跌 责任 。 过程 中，“断供 ’’将成为常态，当然，目前深圳的“断供 ” 2．还款能力不足。从 目前来看 ，准确把握借款人 还没有出现规模化，也还没有影响到银行的信贷和资 的还款能力风险还存在困难。一是我国目前未建立个 金安全。 人财产登记制度与个人税收登记制度 ，银行不能准 一 、 当前个人按揭贷款存在的风险 确了解借款人的资产与负债状况 ，导致不能做出恰 (一) “假按揭”风险 当的信贷决策：二是银行为争夺客户资源降低了按揭 自从 国家出台了一系列对房地产市场 的调控措 贷款的准入门槛 ，放松了对借款人的信用等级评定 施 以来，房地产开发贷款准入门槛抬高。在此情况 与贷款调查，造成借款人素质 良莠不齐 ；三是出具 下 ，开发商采用假按揭手法从银行骗贷有上升趋 虚假收入证 明。 势 ，把假按揭作为一种融资的渠道。“假按揭’风 险己 (三)抵押物风险 逐渐成为个人住房、商用房贷款中危害最大、发生频 1．抵押物 “两证 ”不齐 。一是银行对按揭楼盘审 率最高的风险之一。 查不严 ，开发商因“五证”不齐 ，不具备按揭合同的 (二)借款人风险 主体资格 ，给按揭房产的合法性埋下了隐患，导致 近几年，随着商品房销量的增长，个人住房贷款 一 些楼盘的按揭房产 2年 以上都不能办理他项权证 ； 增长迅速。2007年，14家国有银行和股份制商业银 二是一些地区的土地、房管部 门各行其是 。单独办理 行的个人住房消费贷款总计 9000多亿元 。约为 抵押登记 ，使银行在行使抵押权时存在一定 的不确定 20O6年 3300亿元 的3倍 以上 。个人购置房产 的 性 。 70％～80％的房款来 自银行贷款 ，而对贷款的偿还则 2．抵押物处置风险。主要来 自于法律规定的风 完全依赖于对未来收入的预期。一旦经济形势或购房 险，根据 最《高人民法院执行设定抵押的房屋的规 者 自身等因素导致未来 良好收入预期没有实现 ，最 定》， “人民法院对 已经依法设定抵押的被执行人及 终将将引发风险。 其所抚养家属居住的房屋 ，在裁定拍卖、变卖或者抵 借款人作为借款合同的主体之一 ，其 自身素质 债后 ，应当给予被执行人六个月的宽限期”；“强制迁 与还款能力对银行按揭贷款的安全性至关重要 ，借 出时，被执行人无法 自行解决居住 问题的，经人民 款人风险主要体现在还款意愿和还款能力上。 法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其