建设用地制度的回顾与土地成本法的几个问题.docVIP

建设用地制度的回顾及土地成本法评估中的几个问题 毕春辉 河南华源资产评估事务所有限公司 建设用地制度的回顾 为了更好的了解中国的建设用地制度，我们主要从中国的建设用地制度的变 迁来考察，把各个法律、法规等的主要内容作了摘要，如需详细的了解，读者可以查阅相关法律、法规的全文。 经对中国建设用地法律、法规的整理，我们把中国的建设用地分为以下五个阶段。 （一）1988年12月29日之前，由国家审批、划拨土地，用地单位需支付补偿、安置费用等。具体的实施补偿行为由用地单位来完成。具体情况可以从相关的法律、法规的的规定中看出。 1950年月日政务院第五十八次政务会议通过，年月日公布城市郊区土地改革条例??第十三条国家为市政建设及其他需要收回由农民耕种的国有土地时，应给耕种该项土地的农民以适当的安置，并对其在该项土地上的生产投资(如凿井、植树等)及其他损失，予以公平合理的补偿。 ????凡需用城市郊区国有土地以从事房屋、工厂及其他建筑者，应依据人民政府规定的办法向市人民政府请求领用。该项办法另订之???第十四条国家为市政建设及其他需要征用私人所有的农业土地时，须给以适当代价，或以相等之国有土地调换之。对耕种该项土地的农民办应给以适当的安置，并对其在该项土地上的生产投资(如凿并、植树等)及其他损失，予以公平合理的补偿。 征用土地应当由用地单位支付补偿费为了妥善安排被征地单位的生产和群众生活，用地单位除付给补偿费外，还应当付给安置补助费。1986年6月25日由中华人民共和国第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过《中华人民共和国土地管理法》，自1987年1月1日起施行。第二十三条 国家建设征用土地，建设单位必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。新菜地开发建设基金附着物和青苗的补偿标准中华人民共和国土地管理法年月日中华人民共和国国务院令第五十五号发布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（　自发布之日起施行） 第八条? 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 第十三条? 土地使用权出让可以采取下列方式： （一）协议（二）招标；（三）拍卖第四十三条? 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权国家土地管理局令〔1992〕第1号划拨土地使用权管理暂行办法第二十六条 土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。第二条 划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布中华人民共和国城市房地产管理法第七条? 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 第二十二条? 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。国家土地管理局令〔1995〕第2号发布协议出让国有土地使用权第五条 协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例。须报国家土地管理局核准,基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时，协议出让最低价应当作相应调整第七条 确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。第九条 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于出让最低价。　第四条 政府对土地使用权价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立以基准地价、标定地价为主调控，引导土地使用权价格形成的机制。 土地使用权价格的调控与形成，应当有利于合理配置土地资源，有利于国有土地资产保值增值，正确处理各种经济利益关系，保持房地产市场价格的基本稳定 　第五条 基准地价和标定地价由县级以上人民政府价格主管部门会同有关部门制定，经有批准权的人民政府批准后，定期向社会公布。 基准地价是城市规划区内一定时期的不同土地区域或级别、不同用途的土地使用权的平均价格；标定地价是以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年期的价格第八条 土地使用