房地产策划案例：世茂财富广场.ppt

* 第二部分　调查数据资料汇总与分析 重点客户意向需求 餐饮业代表客户：好在来烧烤、川府酒楼 品牌服饰：国人西服、美斯特邦威 、佳人裤行 美容美发：维达沙宣、东波维纳、铭剪、飘逸坊 电器销售：盛鑫电器、百盛电器 眼镜店：雪亮、大明、便民眼镜店 婚纱摄影：天使影楼、春光数码、金梦影楼、王府婚纱摄影 化妆品：雅兰、雅美、绮丽 种类 餐饮 品牌服装 美容美发 电器销售 眼镜店 婚纱摄影 化妆品 面积需求 200~300㎡ 100~200 ㎡ 100~200 ㎡ 100~200 ㎡ 200以上 200 ㎡ 200~300㎡ 投资金额 80万以下 60万以上 50万 50万 70万以上 50万 60万 * 第三部分　世茂财富广场第二阶段产品建议 一、产品及构成定位 “立足河西、服务钢铁迁安” “公寓+商铺=财富广场” 公寓约4000—8000 ㎡ （3居≤140 ㎡ /间；2居≤90 ㎡ /间） 按照上述资料显示迁安市的住宅产品只要符合性价比，在销售上困难度较低，但开发的效益必须考量建安成本。原方案有小高层的规划是因以下两点原因： 政府有管部门的期望 弥补商铺价值的不均衡 商铺约25000—30000 ㎡ （平均单元不超过60 ㎡ /间） 基地用地面积40亩=26600 ㎡ 以开放式商场50%的建筑密度，单层商铺面积=13300 ㎡ 以两层为独立产权为单元，商铺总建筑面积=13300 ㎡×2=26600 ㎡ 每单元面积可控制在100 ㎡左右 * 第三部分　世茂财富广场项目定位 二、产品经营业态定位 本项目位于首钢所在地迁安河西区，从项目所在区域地理位置这一 角度来看，目前此地段零散商铺远未形成一定的市场规模。因此针对 本项目进行细致准确的经营形态定位—— “服务型+商务型” 服务首钢 服务钢铁为中心的产业 服务首钢：旨在产品满足首钢现有、未来员工以及河西区当地居 民日常生活所需。 服务钢铁为中心的产业：旨在满足类似于杨店子真的部分经营者希望同行业集中经营的意愿，为他们提供良好专业的商业氛围。 * 第三部分　世茂财富广场第二阶段产品建议 三、产品价位思考 项目价格制定的方法 成本导向定价方法 成本加成定价方法 目标收益定价法 售价加成定价法 需求导向定价 理解值定价法 区分需求定价法 竞争导向定价 随行就市定价法 追随领导者企业定价 可比楼盘量化定价法 * 第三部分　世茂财富广场第二阶段产品建议 本项目产品价位参考下列因素： 开发商的成本及经济效益（市场客观环境可接受的价位） 与竞争项目比较（灵活的营销手段） 与同类项目比较（性价比的高低） 按总销控金额弹性确定产品水平与垂直差价 * 第三部分　世茂财富广场第二阶段产品建议 年投资回报率 每平米日租金　 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 0.6 3650 3128.571 2737.5 2433.333 2190 0.7 4258.333 3650 3193.75 2838.889 2555 0.8 4866.667 4171.429 3650 3244.444 2920 0.9 5475 4692.857 4106.25 3650 3285 1 6083.333 5214.286 4562.5 4055.556 3650 1.1 6691.667 5735.714 5018.75 4461.111 4015 1.2 7300 6257.143 5475 4866.667 4380 1.3 7908.333 6778.571 5931.25 5272.222 4745 价格粗略计算——租金反算价格 年投资回报率=年租金/总房款 单价=年均每㎡租金/年投资回报率 * 第四部分　世茂财富广场项目市调总结 上述市场调查报告及项目定位是我们从市场出发，结合本次市调，分析当前迁安商业房地产市场特点、本项目的特点及消费者的需求取向后得出的结论。客观性是任何报告的价值所在。市调取样及统计分析中，我们尽量避免人为主观因素的影响，争取从客观出发寻找答案。 通过对迁安市场需求的了解，从而使迁安世茂房地产开发公司在下一步项目的运作中，正确地进行目标市场定位、产品定位，开发出市场急需的差异化产品。 另外本公司建议，开发商应尽快开展后续的各项工作，抓住市场机会点，以便尽量节省时间成本与工程成本，创造产品利润的最大化