北京安福大厦写字楼和商业酒店前期定位发展（世联）.pdf

前 言 报 告 内 容 主 要 是 通 过 对 相 关 物 业 的 市 场 研 究 以 及 项 目 发 展 模 式 研 究 ， 解 决 项 目 定 位 的 问 题 ， 并 对 项 目 进 行 初 步 的 经 济 评 价 ， 报 告 包 括 六 个 部 门 的 内 容 ： 第 一 部 分 项 目 界 定 第 二 部 分 项 目 发 展 模 式 研 究 第 三 部 分 相 关 物 业 市 场 研 究 第 四 部 分 项 目 整 体 定 位 研 究 第 五 部 分 项 目 物 业 发 展 建 议 第 六 部 分 项 目 的 经 济 评 价 - 1 - 第一部分 项目界定 - 2 - 第一章 项目概况 一、项目位置 项目所在位置为：东至牛肉湾竖街，南至西绒线胡同，西至宣内大街，北到 首都时代广场。 图 1 －1 －1 项目位置图 二、项目面积 项目总占地面积为 14,883m2 ，总建筑面积为 181,535m2 ，其中地上部分为 135,180m2 ，地下部分为 46,355m 2 ，容积率为 9.08 。 三、限制高度 项目的限制高度为 60 米。 四、停车位 车位 900 个，自行车 3,400 辆。 - 3 - 五、绿化覆盖率 绿化覆盖率为 30% 。 - 4 - 第二章 项目区域及地块价值分析 一、项目区域的界定 1 、从行政区划来看，项目位于西城区、东城区、宣武区的交汇处，处于城市 中心区。 2 、从地理位置来看，项目位于长安街南侧，西临宣武门内大街，东临长安街， 南面为宣武门大街。 3 、从商业区域来看，项目位于北京传统的商业区之一的“西单商业区”，而 西长安街是“金融街商务区”的延长线，因此，可以认为项目位于金融街商务区 与西单商业我的交汇处。 4 、“金融街商务区”与“西单商业区”构成了项目的区域市场。 图 1 －2 －1 项目区域示意图 二、项目区域的特点 从图上可以看出，项目所在的区域的显著特点是：处于多个城市功能的交汇 处。 第一、处于北京政务区与金融区的交汇处； - 5 - 第二、处于三个中心城区（西城、东城、宣武）的交汇处； 第三、处于传统的商业区（西单）与新兴的商务区（金融街）的交汇处； 第四、处于城市交通主干道的交汇处（长安街与宣内大街）； 第五、处于传统商业区（西单）与新兴商业区（ SOGO 商圈）的交汇处。 (一 )城市中心区－西城、东城、宣武 1 、东城区 东城区位于北京市城区东部，北、东与朝阳区相接，南与崇文区相连，西与 西城区相邻。东西最宽 5.2 公里，南北最长 8.3 公里，总面积 25.38 平方公里。 东城区是首都北京的四个中心城区之一。重点建设中的三区即王府井现代化 商业中心区、东二环交通商务区、雍和宫文化旅游区是东城区的核心发展规划。 2 、西城区 西城区位于北京市中心城区西北部，东西宽 5.5 公里，南北长 7.5 公里，面 积 31.66