温榆河地区生态型产业发展规划研究.docVIP

温榆河地区生态型产业发展规划浅析 作者：李轶娜 单位：北京国信兴业国际工程咨询有限公司 温榆河地区地处北京市东部，是北京市中心城东重要的生态环境保育区，是中心城重要的通风走廊，涉及昌平、顺义、朝阳、通州四区。本文所探讨的产业规划范围为朝阳区金盏乡段，总面积约12.9 k㎡。 对于温榆河地区生态型产业发展规划的提出，在执行过程中按照以下步骤实施：了解区域现状，与当地政府、当地居民和其他利益相关者进行沟通协商；提出规划设想，并与利益相关者沟通；制定开发的最佳方案，成立必要的新机构。本文将从以上几方面进行分析。 图1：区域位置图 一、区域发展现状的初判是规划实施的基础 　SWOT分析法20世纪80年代初由美国旧金山大学的管理学教授韦里克提出，包括分析优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）。是将外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析优劣势、面临的机会和威胁。保增长、保民生、保稳定北京建设世界城市、朝阳区建设“新四区”战略发展背景，“世界城市”的观点，提出以下规划目标： 1、以生态环保为理念，旅游休闲为载体，针对首都特色的高端政务和商务市场，建设世界级休闲旅游胜地“生态休闲旅游”、 “综合会议度假”、“生态环保居住”三大板块。在生态休闲旅游板块下，规划大地景观艺术、植物园、体育公园（含高尔夫球场、马场）、水上运动中心等具体业态；会议休闲度假板块下，规划度假酒店、会议中心、旅游小镇、国际企业会所、家庭娱乐中心等具体业态；生态环保居住区板块下，规划住宅、会所、学校等具体业态。 图2：功能分区图 表1：产业规划适应性一览表 限制性要求 项目规划内容 适应性 总体规划要求 按照总规要求，温榆河地区属于绿化隔离带，为建设限制区，将主要发展生态居住产业以及与之配套的大型购物中心、航空运输、会展、旅游休闲等项目。 本次产业规划定位为集生态居住、休闲娱乐、商务活动于一体的生态文化旅游活动目的地。以生态环保为理念、休闲娱乐为载体、通过开发和利用温榆河绿色生态走廊的模式，营造浓郁的文化艺术氛围，成为生态品质最优、人居环境最优的国际化休闲旅游圣地。 适应 具体制约因素 机场噪音 在噪声级比较大的区域即机场二通道以东区域安排旅游小镇、家庭娱乐中心、植物园、体育公园（含高尔夫球场、马场）、水上运动中心等等旅游休闲业态；而在噪声级较小或脱离噪声影响区域安排住宅、会所、学校、度假酒店、会议中心等业态。 适应 楔形通风走廊 在通风走廊绿化带上安排公园、广场、生态观光农业、生态村落、民俗体验区、大地景观艺术等丰富的绿地呈现形式，在满足通风走廊功能需求的功能，提升区域文化艺术品质。 适应 蓄滞洪区 通过建设湿地公园、水上运动公园等实现与区域限制条件的对接，同时也丰富了区域的业态形式。 适应 四、土地开发模式的选择是规划落地的必要条件 选择合理可行的土地开发模式，是规划落地的必要条件与重要保障。一般来说，土地开发模式的研究，需要从用地成本、政策可行、因地制宜、积极创新等方面综合考虑。在此，提出了根据用地性质分类合作开发模式，即针对区域涉及的建设用地、绿隔区域配套产业用地、公共和基础设施用地、绿地和基本农田，在统一规划下，不同用地性质进行分类合作开发。 1、城市建设用地：即项目居住、旅游商业服务用地通过土地市场实施招拍挂方式出让。 2、绿隔区域配套产业用地：可由乡集体经济组织通过自征自用的方式取得土地后，采取租赁或合作经营的方式落地。 3、公共和基础设施用地：采取政府和未来开发建设单位分摊的方式解决。 4、绿地使用：除项目代征外，可由乡集体经济组织以租赁或托管的方式由未来开发建设单位统一管理。 5、基本农田：涉及的基本农田，可在总量不变的情况下，在项目用地范围内适当调整，与项目的规划和建设结合，妥善利用。 图3：依用地性质分类合作开发模式示意图 五、结论 温榆河地区的生态型产业发展规划是在综合考虑了项目的经济效益与社会效益的基础上提出的。在经济上我们均衡考虑政府、当地农民与开发企业的利益；在环境与资源上也具备较好的可行性，同时与区域开发战略相吻合；在市场与竞争方面，存在市场空隙和市场拓展空间，并具备一定的市场竞争优势。 土地承包经营权入股 土地流转方式 城镇居民福利 土地承包经营权换社保 经营权股权化 土地纳储 租金 绿地租赁 开发经营 经营收入 租金 绿隔区域配套产业用地租赁 开发收益 建设用地招拍挂获取开发权 生态环保居住板块 综合会议度假板块 生态休闲旅游板块 集 体 公 司 未来开发建设单位 开发经营 经营收入 投入 回报