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武汉市融众投资担保有限公司 市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司 二〇〇九年十月 目 录 房地产估价的基本知识 个人房地产估价所需产权资料 第三季度部分存量房住宅小区参考价格  第一节 房地产估价的基本知识 什么是房地产估价？从表面上看，房地产估价好像是估价人员在给房地产定价――似乎是估价人员认为值多少钱就值多少钱。房地产价格从某种意义上讲是客观存在、不以个别人地主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟典型投资者的思维和行为，模拟市场形成价格的机制和过程，通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。 从专业估价角度来讲，房地产估价的完整概念是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。 1、房地产专业估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。 2、估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，通俗的讲，委托人将完成后的估价报告拿去做什么用。估价目的可以划分为：土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、损害赔偿、税收、征收征用、纠纷调处、司法鉴定、分割、合并，企业合资、合作、对外投资、合并、分立、清算、改制、买卖、租赁、托管经营，设立公司时以房地产作价出资，房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定等。 3、房地产估价原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、公平原则。 （1）合法原则 合法产权：应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。如面积按证载面积，不能按实际面积（如私房加层）估价，临时建筑不能当做永久建筑估价，共有的房地产不能当做独有的房地产估价。 合法使用：以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据。如果城市规划规定了该宗地土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境等来看适合作商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。 合法处分：应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例： ①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》规定了不得进行抵押的房地产：集体土地及房屋，学校、医院等社会公益目的房地产，列入文物保护的建筑物及有重要纪念意义的其他建筑物，已依法公告列入拆迁范围的房地产，被依法查封、扣押、监管及以其他形式限制的房地产，依法不得抵押的其他房地产。②《中华人民共和国城市房地产管理法》第50条规定，“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的款额中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 （2）最高最佳原则 包括三方面：最佳用途，最佳规模，最佳集约度。 如某宗房地产，城市规划既可做商业用途，又可做居住用途，如果做商业用途能取得最大价值，则以商业用途为前提，反之，应以居住用途或商业和居住混合为评估前提。 （3）估价时点原则 房地产价格总是不断变化的，因此房地产的价格具有很强的时间性，房地产的价格总是对应一个相应的时间点。一般为现场查勘之日。 （4）替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 （5）公平原则 估价人员作为中介的一方，应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。 4、房地产估价的一般程序是：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项（包括明确估价目的、估价对象、估价时点）；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法测算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；(9)审核估价报告；(10)出具估价报告；(11)估价资料归档。 5、房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）的方法。 （1）市场比较法：指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 原理：替代原理。 适用条件：在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。 操作步骤： 1）选取类似房地