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五、充分利用冠都大配套 1、冠都现代城建筑群的大配套、大景观、大气势等要充分利用。 2、对于目前的冠都会所、幼儿园、游泳池、医院等已经成型的建筑物要进行包装和体质，要使之成为宣传A3区的一个有利的道具。 户型比例 售楼处是楼盘与客户沟通的第一道关口，其包装设计，应充分释 放“抓眼球”效应，以富有视觉冲击力的外观吸引买家到来。 售楼处是最容易激发客户购买欲望的地方，统领整个楼盘，好的 售楼处会说话，其人性化的包装，合理的布局，丰富的客户体验， 能够增加客户滞留时间，达到“最优激发度” ，提高成交率。 售楼处的装修风格和布局，直接体现项目档次和品位，影响客户 对开发商实力的判断。好的售楼处能创造巨大的附加值。 整体包装策略： “新、奇、人性化” 整个售楼处的包装建议，都须基于这三点展开： 有视觉冲击力的外观，吸引客户到来； 人性化布置，提供丰富的客户体验，留住客户； 装修的档次与风格（包括外围与内部）与项目匹配，彰显开发商实力，提升项目附加值。 针对目前A3地块，售楼部选址困难，建议在本案6号楼庭院处拟搭建钢结构玻璃棚，很好的与6号楼衔接在一起，玻璃棚只用于展示和一般接待，而6号楼用于接待、签约、办公等使用。 1、售楼处总体风格：售楼处的整体风格体现简约、现代。 2、室外风格：（钢结构加玻璃）体现出玻璃和色彩的现代感，进而给人醒目和时尚感。 3、室内风格：室内设计要以现代色调的白色、淡土色为主，加上绿色植物的搭配和家具色彩的点缀等等，体现现代感与原生态的结合。 糖果、雨伞、车套、擦鞋机 保安、迎宾接客 视 觉 展 示 售楼部建议 前 言 包装策略 整体装修风格建议 一期 一期： 二期 三期 二期： 三期 幼儿园 24路公交 施工路口 一期推货为：8#、4#、5#、6#、7#、16#、17#； 均价：2680元/㎡ 二期推货为：3#、9#、10#、14#、15#、18#、19# 均价：2750元/㎡ 三期推货为：1#、2#、11#、12#、13#、20#、21# 均价：3000元/㎡ 本案为21栋，地上建筑面积共约：20.70万方，地下车库：528个。分3期，每期推出7栋，约470套，每期平均约为：6.9万方，2011年先推两期，第三期根据市场实际情况开盘推或者直接推。而车库利用抵用卷择时推出。 推广周期和数量（按照设计说明） NO.1 NO.2 NO.4 开盘期 11.9.1—11.10.31 尾盘期 12.9—12.12 二次开盘 11.11.1— 12. 1.30 NO.3 蓄势期 11.3—11.5 约：5万方 11年3月亮相 完成首期72% 前期客户蓄水 500名意向，300名购买 完成整案80% 累计完成94% 三期加推 12.2—12.8 约：19.5万方 NO.5 首期续期共87% 约：12万方 约：16.5万方 认筹期 11.6.1—11.8.31 NO.6 阶段目标 1）价格制定应采取市场比较法、成本推导法、感受定价法相结合的原则。 2）价格过高容易产生滞售，不利于后期滚动开发。 3）价格过低不能实现项目利润最大化。 为此。我司根据市调所取得的周边楼盘市场情况建议A3的价格（均价）为—住宅:约2800元/平方米，也为目前整体衡阳楼市均价之上，为市场合理定价。 定价原则 回款计划 蓄势期 认筹期 开盘期 二次开盘 三期加推 尾盘期 时间段 11.3—11.5 11.6.1—11.8.31 11.9.1—11.10.31 11.11.1—12.1.31 12.2—12.8 12.9—12.12 去化建面 0 0 5万m2 7万m2 4.5万m2 3万m2 去化建面累计 0 0 5万m2 12万m2 16.5万m2 19.5万m2 首付回款 0 0 4200万 5880万 3780万 2520万 累计首付回款 0 0 4200万 1.01亿 1.388亿 1.645亿 当期总回款 0 0 1.4亿 1.96亿 1.26亿 0.84亿 累计回款 0 0 1.4亿 3.36亿 4.62亿 5.46亿 面积依据：设计院设计说明，完成约近95% 回款计划 车库回款：车库定价8万一个，则528个车库销售如下： 车位528个*8万/个=4224万 车库销售额度 商铺面积：12852㎡，销售均价为6800元/㎡ 总售额：8739万 商铺销售总额度 住宅 车库 商铺 总额度 4224万 8739万 5.8亿 7.1亿 销售总额度：住宅+车库+商铺 本案媒体推广和费用 前 言 作为本案而言，前身为现代城，由于原房地产公司经营管理不善被迫停工，具有很大的特殊性，属于一个烂尾楼。面对激烈的市场竞争和现实存在的问题，A3的推广和销售相当于一场战役，广告投放就是粮草。古语云：“三军未发粮草