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房地产报告常见错误解析大全 封 面 估价报告的标题（样式为：××市××区××街××号综合楼估价报告） 项目名称（样式为：××市××区××街××号综合楼） 委托方：（为委托方的全称、个人委托的为个人的姓名） 估价方：（为估价机构的全称） 估价人员：（参加本次估价的估价人员姓名） 估价作业日期：（本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） 估价报告编号：（本估价报告在本估价机构内的编号） 目 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件 致委托方函 教材P315，注意： 1、委托方要写全称。2、致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。3、为估价机构全称。4、致函日期，一般为报告完成日期。5、估价机构法定代表人签字。 估价师声明 教材P316，注意： 1、说明是否对估价对象进行了实地勘察，勘察包括哪些内容和未包括哪些内容。对未包括的部分，说明评估依据。2、如果有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名。3、说明某些评估资料的来源。4、说明评估报告的使用条件。5、依据本次估价目的，说明对估价报告使用的限制。6、依据本次估价目的其他有关需要声明的事项。7、参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。 估价假设和限制条件 教材P317，注意： 1、注意估价的假设、估价限制条件的区别：估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假设；限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能影响估价的一些条件限制。2、说明本次估价的假设前提，以及未经调查确认或无法调查确认的资料数据使用的假设条件。3、说明估价报告使用的限制条件、以及估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。 估价结果报告 *估价结果报告 （一）委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所） （二）估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级） （三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。） 常见错误如下： 1、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2） 土地使用权人交代不清。 （3）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等。 （4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）。 （5）是否具有土地使用权证没有交代 （6）对估价对象的性质没有描述清楚 （7）是否具有房屋所有权证没有交代 （8）房屋用途交代不清 （9）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 （10）建筑物结构交代不清 （11）房屋建成年代交代不清 （12）房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况） （13） 房屋的状态交代不清楚，现实用途与法定用途相符（如在建工程的投入数量） （四） 估价目的（说明本次估价的目的和用途） 常见错误： 1、目的不清。 2、何种条件状态下的价格。如熟地、毛地；开发场地还是项目完成时的土地；已完工建筑还是在建工程；期地、期房现房等。） （五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日，不是一段时间，而是某一日） （六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵） （七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料，估价方法及操作的主要依据，与估价目的相配合的合法性依据等。） （八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则） （九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义） （十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额，可不写小写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格） （十一） 估价人员（估价人员的姓名、估价资格，并由本人签名、盖章） （十二） 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日） （十三） 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年） 估价技术报告 *估价技术报告 （一）个别因素分析 （二）区域因素分析 （三）市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来） （四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）