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物业管理 第八章 物业管理 一、物业管理概述 二、房地产物业管理市场 三、房地产物业管理程序 四、房地产物业管理经营 一、物业管理的概念 （一）物业管理的含义 广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。 狭义的物业管理 狭义的物业管理是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。 狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。 （二）物业管理的作用 1.可以延长房屋的经济都使用寿命，充分发挥物业使用价值； 2.可以增强社会信任感和投资者信心； 3.为人们提供良好的工作和居住环境。 （三）物业管理的原则 （一）权责分明原则： 在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。　 ??（二）业主主导原则。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。 ??（三）服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。 ??（四）统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 ?? （五）专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 ??（六）收费合理原则：物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。 ??（七）公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。 ??（八）依法行事原则：物业管理过程离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。 （四）物业服务的主要内容 常规性公共服务 针对性的专项服务 委托性特约服务 1.常规性公共服务 常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。 常规性的公共服务大致包括以下内容： 房屋建筑主体管理服务 房屋装修管理服务 设施设备管理服务 环境卫生管理服务 绿化管理服务 安全管理服务。包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。 2.针对性的专项服务 针对性的专项服务是物业服务企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准. 专项服务的主要内容有： 1．日常生活服务类。指物业服务企业为业主或使用人提供的衣、食、住、行等各项服务项目，如代缴水电费、煤气费、电话费等； 2．商业服务类。指物业服务企业为开展多元化经营而提供的首页经营服务项目，主要如：小型商店、餐饮店及家电维修店等开办与管理。 3．文化、教育、卫生、体育类。是物业服务企业在文化、教育、卫生、体育方面开展的各项服务活动。包括各类相关设施的建立与管理，各种活动的开展等。如：开办图书馆、文化知识讲座、托儿所，设立卫生站，举办体育活动和比赛等。 4．金融服务及中介服务类。物业服务企业为业主或使用人提供的代办各种保险，房屋租售、评估、公证等服务。 3.委托性特约服务 ?委托性的特约服务是指物业服务企业为了满足业主、物业使用人的个别需求接受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、在专项服务中未设立，而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。 特约服务实际上是专项服务的补充和完善，当有较多的业主和物业使用人有某种服务需求时，物业服务企业可以将此项特约服务纳入专项服务。 常见的特约服务项目有： 1．代订代送牛奶、书报； 2．送病人就医、喂药、医疗看护； 3．代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家