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第五章 房地产证券化 第一节 房地产证券化概述 第二节 房地产股票及其发行 第三节 房地产债券及其发行 1 何谓证券化？ n 证券从法律意义上是指各类记载并代表一定权 利的法律凭证的统称，用以证明持券人有权依 其所持证券记载的内容而取得应有的权益。 –证券主要有股票、债券、基金、权证、银行 定期存单等。 n 证券化一般可以理解为将不可交易的金融资产 转化为可交易的证券的过程。 – 广义的证券化包括融资证券化和资产证券化； – 狭义的证券化仅指资产证券化。 2 1 融资证券化 n是指资金需求者依法在资本市场和货币 市场上发行证券(股票、债券等)的方式 直接向资金供给者融通资金的融资方 法。 n不同于向金融机构贷款的间接融资方 式，融资证券化的实质是直接融资方 式，多为信用融资。 n属于增量的证券化，又称为“初级证券 化”或“一级证券化”。 3 资产证券化 asset securitization n是指原始权益人将不流动的资产或可预 见的现金流收入，集中并分割成可在金 融市场上流通的若干证券单位的过程， 持有该证券就代表着对资产享有收益 权。 n是在原有信用基础上发展起来的，基本 上属于存量的证券化，又称为“二级证券 化”。 4 2 融资证券化和资产证券化区别 n融资证券化是企业发行证券直接融资的行 为，能使企业资本容量扩大，属于增量的 证券化； n资产证券化是在原有的信用关系基础上发 行的存量资产的证券化，证券化本身并不 增加资本量。 5 融资证券化和资产证券化区别 n 运作机构不同：SPV n 后者属结构性融资：即以部分资产 （流动性差，能产生 稳定收入）作为基础担保品，发行证券进行融资，发行 股票时通常以企业全部现有权益为基础与投资者分享未 来的收益，造成股权的稀释，发行企业债券通常以企业 整体信用为基础； n 发行条件不同：后者可以通过风险隔离和信用升级等获 得高于企业本身信用等级的证券，只要发起人具有能产 生未来稳定现金流的资产，就可以运用资产证券化融 资。前者必须满足相应的条件，可能将不好企业排除在 资本市场之外。 6 3 证券化的发展 （1）初期：住房抵押贷款证券化，20世纪60年代末，美 国，1968年吉利美 （政府国民抵押协会）第一批转手 证券，截至1998年美国4万亿未偿还抵押贷款中53%以 上证券化； （2）中期：银行信用证券化，20世纪80年代中期，欧 美，主要是汽车贷款、信用卡应收账款、计算机贷 款、其他商业贷款等信贷资产作为支持资产； （3）现阶段：资产证券化，20世纪90年代初，发达国家 和部