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房地产的合理价格界定及其调控方式 ○　马向荣 [摘要 ] 如何确定房地产的合理价格 , 是判断当前我国房地产市场是否存在泡沫的关键 。本文首先 从房地产供求关系入手 , 得出在卖方市场的情况下 , 房地产市场实际上是价格决定需求的结论 , 再 以马克思的地租理论为基础 , 按照房地产的价格应等于其使用价值的基本原理 , 根据一个城市的人 均收入水平 、土地面积 、人口数量和利息率等因素 , 得出计算该城市房地产理论价格的公式和判断 房地产泡沫程度的科学方法 , 并进行了实证分析比较 。最后 , 对房地产价格调控提出了建议措施 : ( 1) 开征房地产价格调节税 ; ( 2 ) 实行一户一房制度 ; ( 3) 发展房地产事业 , 大力兴建经济适 用房 。 [关键词 ] 房地产 　价格 　界定 　调控 [中图分类号 ] F293. 3 [文献标识码 ] A [文章编号 ] 1006—012X (2006) —03—0 14 1 ( 04) [作者 ] 马向荣 , 博士研究生 , 西南财经大学 , 四川成都 　610074 们的购房行为 , 反而增加了购房者的经济负担 , 它所起的唯 　　一 、引言 一作用是心理预期 , 一旦预期失效 , 房价立刻就会反弹 。另 一方面 , 有人错误地估计我国房地产的供求关系 , 认为房地 近年来 , 我国一些城市房地产价格持续上涨 , 房地产投 产已经供大于求 , 出于所谓给房地产 “降温 ”的目的而提出 资比重逐年加大 , 房地产市场快速升温 , 引起了社会各界关 加强房地产企业市场准入和销售管理的措施 , 更是人为地减 于房地产是否过热与是否出现泡沫的讨论 , 一时众说纷纭 。 少了房地产的供给 , 加剧了供求矛盾 , 给本来就供给不足的 总的来看 , 我国在房地产的理论和实践上都存在不少缺陷 : 第 房地产市场雪上加霜 。 一 , 理论研究不够深刻 , 没有提出能准确衡量泡沫程度的方 　　二 、当前我国房地产市场价格的形成机制和存在 法 。对于房地产市场是否存在泡沫 , 目前实践者与理论界均 的问题 缺乏被广泛接受的衡量标准 。当前比较流行用 “房价收入比 ” ( ) 来衡量房地产价格是否合理 , 笔者认为 , 这种方法过于粗略 , 　　 一 我国房地产市场价格的形成机制 无法作为宏观调控的依据 。例如 , 有 甲乙两个同样面积的城 房地产价格的迅猛上涨 , 与价格形成机制有关 。目前 , 市 , 人均收入也相同 , 但 甲城市有 10 万人 口, 乙城市只有 2 我国的房地产市场价格基本是以供求关系为基础 , 由市场 自 万人口, 如按 “房价收入 比 ”来衡量 , 两个城市的理论价格 发形成 。一般商品的供求关系可以达到平衡从而使价格停止 应该相同 , 而实际上 , 因为 甲城市的拥挤程度是乙城市的 5 上涨 , 但是 , 房地产作为依赖于土地而存在的一种特殊产业 , 倍 , 甲城市的土地资源相比之下更缺乏 , 所 以甲城市的房价 具有不同于一般商品的供求特征 。在现代经济中 , 普通商品 高于乙城市是必然的。第二 , 政策调控力度不够 , 有的政策 具有较充足的供给和需求弹性 , 当价格上涨时 , 必然会引起 导向甚至是南辕北辙 。比如当前已经实行的调整个人住房贷 供给的增加和需求的减少 , 从而