房地产调控 从量价博弈到利益让渡.pdfVIP

C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H 宏观深度研究报告 布局制度红利系列报告之二 宏观经济 房地产调控:从量价博弈到利益让渡 本文是一份宏观报告，讨论战略问题为主。 魏凤春 房地产兴起始自 1998 年住房商品化改革，是应对亚洲金融 危机和国内体制变革的产物，对地方是四年前的分税制改革的代 weifengchun@ 偿机制。由于天然的行业强关联度和后天的利润源泉和调节者功 010 能，房地产成为中国经济增长的引擎，特别是廉价货币和资产泡 执业证书编号：S0640207100074 沫在 2009 相互助长，更成为中国最瞩目和回报率最高的资产。 王洋 房地产兴起是一个资产资本化和财富膨胀过程，创造了一个 wangyang@ 利润高地，由此改变了经济秩序、运行规则和各主体的行为模式。 010 流动性创造和负债扩张实现了货币资源由居民向企业的再配置， 执业证书编号：S1440210080015 同时也成为收入和财富再分配的工具，导致居民的收入和货币财 富贬值。以存量带动流量的增长方式不可持续且效用已递减。 房地产兴盛也是一个社会分化和观点分裂的过程。理解房地 发布日期：2010 年 9 月 27 日 产市场和房地产调控，需要改变思维模式，凭借短期形成的变化 中的观念，从既定立场出发寻找支持论据，都没有意义。房地产 观念和数据的混乱反映了利益格局的和市场的混乱，如何从中得 出有效信息存在障碍，应避免陷入细节争论和自我求证的泥沼。 图：房地产市场量价波动的一致性 历次调控失败在于博弈各方的立场、观念和行为的不一致。 房屋平均销售价格增长率：住宅 商品房销售面积增长率:住宅 以流动性调节为基调的调控无法改变市场预期，失败有必然性。 60% 商品房销售金额增长率:住房 50% 现在是改变预期、争取共识的时刻。 40% 30% 随着经济继续减速和房价适度回调，明年一季度短期调控或 20% 10% 将告一段落，但真正重要的长期博弈才刚刚开始。短期，遏制房 0% 价过快上涨的目标已经达成，防范房价快速反弹的政策手段还非 -10% -20% 常充足，限于政治交替前期的利益暂时平衡，实质调控难启动， -30% 但已可以在流量上稳定价格。中长期调控将由流量转向存量，由