德州市物业管理现状、问题及对策.pdfVIP

交流与探 德州市 物业管理现状 问题及对策 崔志恩 关 鹏 在德州市市委、市政府的正确领导下，德州市房 时，部分物业公司不注重企业内部管理，管理服务人 管局不断加大对物业管理工作的指导力度，全市物 员态度蛮横，导致出现因业主对服务质量不满意而 业管理工作取得了长足发展。截至 目前，全市依法取 拒交物业服务费等现象，使一些物业公司处于连续 得资质的物业服务企业 121家，物业管理从业人员 亏损不得不接受开发商的援助维持经营的境地。 4500余人，实施规范化物业管理的住宅小区、大厦、 (三)规划、建设、管理缺乏有效衔接。在小区规 工业区、办公楼、商业街、市场等物业项 目260余个， 划设计过程中，由于缺乏物业管理主管部门的参与， 总建筑面积 1100余万平方米。物业管理眼务项 目由 使小区物业服务用房、公共基础配套设施等规划设 原来简单的保安、保洁、绿化和维修等基本服务内 计与实施物业管理脱节，为后期实施规范化物业管 容，扩展到 目前的车辆管理、家政服务、代订代办、特 理带来严重影响。在小区建设过程中，由于缺乏有效 约服务等诸多内容，不断健全完善住宅专项维修资 监管 ，随意变更规划、占用设施预留地、房屋建设质 金归集、管理和使用系统，切实维护广大业主合法权 量和地下管网低标准建设等问题较为严重，也对后 益，不断规范住宅小区业主委员会选举成立程序，先 期实施物业管理带来诸多问题。在小区验收过程中， 后有2个住宅小区荣获 全“国物业管理示范住宅小 由于综合验收把关不严，往往在设施不配套的情况 区”称号，有 12个小区荣获 “山东省物业管理优秀住 下竣工一栋人住一栋，再进行诸如公厕、垃圾中转站 宅小区”称号，有45个小区荣获 “市级物业管理优秀 等配套设施建设，由于涉及住户利益而无法施工，同 住宅小区”称号，为我市物业管理行业赢得了荣誉。 样为后期实施物业管理增加困难。 一 、 存在的主要问题 (四)相关主体关系不顺，职责划分不清。一是物 (一)前期物业管理介入相对滞后。规划是建设 业公司与供水、供电、供暖等专业经营单位职责与义 的龙头。从规划设计上看，住宅小区内的整体规划 务划分不清。国务院 物《业管理条例》和 《山东省物业 标准不高，物业服务用房、配套服务设施、环境资源 管理条例》虽然对水电暖等专业设施设备产权界定 配置等存在不少问题，物业管理前期介入不到位，前 和维护保养服务等内容予以明确，但由于存在行业 期物业服务企业的选聘、物业管理方案的落实等情 垄断等各种因素，本应由水电暖等专业经营单位 自 况没有明确，为后期实施规范化物业管理埋下了隐 己承担的向最终用户收费的职责，却让物业公司承 患。从规模上看，建筑面积在 7万平方米以上的住宅 担，且不给任何报酬，本应由专业经营单位向最终用 小区较少，建筑面积偏小，规模效益难以发挥，影响 户承担的维修养护的责任，也让物业公司承担，致使 了物业公司的持续发展。 物业公司支付了大量的人力、物力和财力，并承担着 (二)物业管理整体水平不高，企业亏损现象不容 专业经营设施设备和管网因 “跑冒滴漏”而造成的各 乐观。目前我市 120余家物业服务企业中，绝大部分 项损耗，加重了物业公司负担，成为制约我市物业管 是开发商的附属，有相当数量的住宅小区实际上是 理工作健康发展的瓶颈之一。二是社会治安与小区 由开发商代管，所提供的物业