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北京房地产简单分析 2010300070027 2010300070027 成员：刘森22001100330000007700002277 2010300070028 2010300070028 张译22001100330000007700002288 2010300070034 2010300070034 丁映峰22001100330000007700003344 2010300070041 2010300070041 孙一腾22001100330000007700004411 1. 房地产市场的需求。 房地产市场的需求可以分成以下几个方面，自住房需求和投资需 求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作为出租 房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最 终需求。作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需 求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能 力且有需要意愿的需求，有意愿没有能力的需求不予考虑，有能力没 有意愿的需求也不予考虑，因此住房产品的需求取决于消费者支付能 力(A)、消费者需求意愿(W)和消费者人数(N)等三个因素影响，其中 消费者的支付能力主要受消费者收入（I）、房价(P)的影响，住房的 需求意愿(W)主要受社会文化(C)影响、替代品与互补品的可得性与价 格（B）两个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响 住房市场的需求。因此我们可以得到简略的需求函数D=D（A,W,N） ∂A ∂A 其中A是关于收入I与房价P的函数：A=A(I,P), 0， 0.W是 ∂I ∂P 关于C和B的函数：W=W(C,B),由于文化因素的影响需要较长时间的 沉淀和积累，相对的短期内看做常量；∂W0;而且我们容易看出需求 ∂B ∂D ∂D ∂D 函数中： 0， 0， 0,常熟古里租房 ∂A ∂W ∂N 为何北京房地产的需求居高不下呢?我们认为有以下的一些原因： 一是住房的基本需求是刚性的。住房是人类生存和发展的必需品，满 足人们基本 生活的住房需求是维持劳动力的简单再生产的需要，是人们维持起码尊严 的需要。如 果连最基本的住房需求都不能满足，社会稳定就会受到影响。因此，无力 自我改善住房条件的低收入人群的住房需求和拆迁带来的住房需求是必须 优先满足的需求。 二住房需求不仅是量的需求，更是质的需求。随着居民收入和生活水 平的提高，在住房面积的不断增加的基础上，人们对住房的装修、结构、 布局、安全等本身质量提出越来越高的要求，对居住环境也提出休闲、购 物、娱乐、运动等一系列更高的配套功能要求。这种不断追求住房质量提 高的需求，导致住房在供求总量不变的情况下，价格也呈逐渐上涨趋势。 从另一方面也说明住房改善是长期的过程，即使社会上不再新增人口、住 房总量已经足够，对住房的需求也是永远存在的。 三是住房需求一般是在原住房基础上追加的增量需求。住房是资产， 可以变现，可以继承。与一般消费品不同，居民对住房的新需求与原住房 关联程度大。对改善性住房需求而言，新的住房需求是在原住房基础上的 追加。居民通过将原住房出售或出租，只需添加比原来住房增加的那部分 面积和功能的钱，就可以实。现新的住房需求如卖掉５０平方米的住房在 同一区域再购买８０平方米的住房，只需增加３０平方米的资金就可以实 现。 2. 房地产市场的供给。 房地产市场的供给比较单一，作为消费品和投资品的住房供给是没有 区别的。因此，套用一般的供给理论，