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标准花园项目产品定位报告 前言 我们的研究思路： 目录 Part 1. 土地属性研究 Part 2. 住宅产品思路供应市场验证 Part 3. 住宅产品思路需求市场验证 Part 4. 商业产品定位 Part 1. 土地属性研究 地块属性研究——地块历史 地块属性研究——经济指标 地块属性研究——区位环境 小结：项目发展方向 Part 2. 住宅产品思路供应市场验证 供应市场——战国风云图 在售项目——阳光城市花园 用地规模：约48万平米 总建筑面积：约90万平米 目前售价：均价5200元/平米左右 当前供销情况： 在售项目——新梁溪人家 用地规模：约20万平米 总建筑面积：约37万平米 目前售价：均价5300元/平米 当前供销情况： 在售项目——金色江南 用地规模：约60万平米 总建筑面积：约67万平米 目前售价：均价4700-4800元/平米 当前供销情况： 在售项目——奥林花园 用地规模：约16万平米 总建筑面积：约45万平米 目前售价：均价4700-5100元/平米左右 当前供销情况： 在售项目——彩虹湾 用地规模：约10万平米 总建筑面积：约13万平米 目前售价：4700-4800元/平米 当前供销情况： 在售项目——湖滨壹号 用地规模：约6.5万平米 总建筑面积：约24万平米 目前售价：报价6000-8000元/平米 当前供销情况： 未公开项目 瑜景湾 用地规模：约24万平米 总建筑面积：约39万平米 当前供销情况：未开盘 供应市场——供应结构比较 供应市场——供应结构比较 供应市场——当前产品面积户型供应结构 供应市场——当前产品户型供销比 供应市场——当前产品面积段供销比 供应市场——未来供应市场 供应市场——供应市场验证结果 Part 3. 住宅产品思路需求市场验证 需求市场——客户聚类分析 聚类分析的主要依据是把相似的样本归为一类，而把差异大的样本区分开来，达到寻找客群之间的共性与差异性目的。 需求市场——常规客群聚类结果 需求市场——客群主次确定 需求市场——主要客群的生存方式 需求市场——主要客群偏好 需求市场——需求市场结论 需求市场——需求市场验证结果 Part 4. 商业产品定位 商业产品定位——项目周边配套 商业产品定位——周边居住小区 商业产品定位——商业产品发展方向 商业产品定位——商业产品定位 商业产品定位——商业产品业态思考 商业产品定位——商业与住宅的合谐共生 商业产品定位——餐饮与休闲娱乐的特殊需求 商业产品定位——餐饮与休闲娱乐的特殊需求 商业产品定位——餐饮与休闲娱乐的特殊需求 商业产品定位——餐饮与休闲娱乐的特殊需求 商业产品定位——餐饮与休闲娱乐的特殊需求 商业产品定位——餐饮与休闲娱乐的特殊需求 项目发展思路确定 项目发展思路确定 项目发展思路确定 项目发展思路确定 项目发展思路确定 其它 购房面积与房型交叉分析： 三房一卫户型 20 15 10 5 0 Count 二房户型 三房二卫户型 四房及以上户型 一房户型 140-160 130-140 120-130 110-120 100-110 90-100 80-90 60-80 意向面积 主要考虑二房及三房二卫户型—— 约51%、34% 选择二房型主要考虑经济型户型（90-100平米）——约55% 选择三房二卫主要考虑经济户型（120-130平米）——约50% 消费者购房目的以刚性需求为主； 消费者购房总价承受力以60万左右为主； 消费者房型使用功能需求以二房、三房为主； 消费者面积需求以90-100、120-130平米为主。 结论：经济、实用产品为区域市场主流需求 经济、实用为区域 市场主流需求 规模限制导致不可 将所有消费者 一网打尽 细分市场 针对性突破 精致型高性价比产品思路可以得到验证 购物类： 可的超市、乐购、家乐福、沃尔玛、农贸批发市场、天惠超市、天惠菜场等 餐饮娱乐类： 新蠡园大酒店、夏联福记大酒店、海天大酒店、飞鸿宾馆、耀鑫休闲娱乐中心、星盛酒吧等 教育文化类： 六中、无锡职业技术学院、图书馆等 医疗类： 无锡市第五人民医院等 便利性生活配套设施完善 四大消费群为区域带来了大量的消费需求 新城区 消费群 老新村 消费群 CLD 消费群 乡镇 消费群 完善的生活便利设施 四大消费群 本区域商业凝聚力较强 本区域商业需求量充分 补充加强 方向：满足本区域日常消费需求 业态 市场需求度 市场饱合度 进入价值 零售类 大型零售 中型零售 小型杂货店 餐饮类 大型餐饮 中型餐饮 小型餐饮 休闲娱乐类 大型休闲娱乐 中型休闲娱乐 小型休闲娱乐 √ √ √ √√ √ √ √ √ √ √ √ √ √√ √ √√ √ √ √ √ √ √√ √ √ √√ √ √ √√ √ √ √ √