遥观项目定位报告.docVIP

遥观区域竞争市场环境分析 一、区域竞争环境分析 1、产品供应结构分析 项目周边竞争表 项目 位置 住宅产品形态 均价走势 （￥/ M2） 去化率 标准层户型配比 推出时间 交付日期 周边竞争项目 观景苑三期 武进区遥观政合路与夏和路交汇处戚区采菱路河苑家园 戚区常锡路与圩墩路交接处 周边竞争项目 观景苑 8 8 0 / 河苑家园四期 8.7 2.99 5.71 / 鑫福苑 18 3.6 14.4 / 荷花苑·近园 6.79 1.9 4.89 / 注:图1后期市场余量不包含以推供应余量 从目前区域竞争市场供需情况来看,区域竞争项目总供应量在41.49万平米,目前已推供应量在16.49万平米,后期市场余量在25万平米. 从目前区域竞争市场以推供需情况来看,以推供应量在16.49万平米,目前去化9.1万平米,以推市场余量在7.39万平米. 通过上述分析,我们这里可以判断,区域后期竞争项目总供应量在32.39万平米. 4.2、拆迁安置项目统计分析: 项目名称 位置 产品形态 总建 ㎡ 楼栋数 户数 价格 元/㎡ 半岛花园 遥观镇观景院西侧 多层 50000 20 440 1800 宋剑湖安置小区 宋剑湖北侧 多层 75000 30 660 1800-1900 由于区域拆迁安置房对于商品房的销售有一定影响,因此我们这里把拆迁安置小区的体量算入竞争体量,从上表所示,目前竞争区域拆迁安置项目体量约在12.5万㎡,平均价格在1800-1900元/㎡,就目前而言,虽然拆迁安置房售价明显低于商品房,对于低端购房需求有一定的吸引力,但由于国家对于拆迁安置房的政策措施,也就是5年后才能拿到产权证,因此对于商品房的销售影响不会太大. 从目前竞争区域商品房市场来看,对新开盘和加推项目统计,目前余量为32.39万平米,结合目前竞争区域拆迁安置项目体量,总计竞争体量为44.89万平米,后市竞争压力较大。 市场特征：目前市场余量仍然较大，且由于目前周边竞争项目基本处于中低档楼盘，高端楼盘相对稀缺，区域客户对高档物业的需求将会上升。 4、营销推广分析 案名 推广主题 卖点 产品风格 客源分析 观景苑 一样的天地，别样的生活 26000平米的市民绿化广场，95折优惠 现代 以周边客源为主，多层产品以周边企业的外地职员为主，别墅产品以本地和外地私营企业老板为主。 河苑家园四期 河苑新家园·圆您新生活梦想 生态公园，配套完善，交通便捷，98折优惠 现代 以周边客源为主周边改善居住环境的客群和新增置业客群 鑫福苑 18万运河景观小区 临近运河。97折优惠 现代 以周边客源为主，还有部分投资客 荷花苑·近园 戚墅堰商住中心 生态公园，配套完善，交通便捷，98折优惠 现代 以周边客源为主，其中小高层的客源主要以改善居住环境的私营业主，企事业单位职员 推广分析: 从目前区域竞争项目的案名设计来看,语气较平,不够大气.从竞争项目形象主题来看:部分项目并没有把项目的核心卖点拓展延升,因此在推广主题上并没有吸引人的要素. 通过对竞争项目的实际走访来看,售楼处包装相对简陋,售楼人员的素质相对较低. 其推广渠道上主要通过在人流汇集地做户外看板,并通过报纸夹报大范围宣传,从而获得市场关注,销售的主要策略为打折优惠,优惠幅度相对较高. 综合上述而言,目前周边竞争项目的策划包装基本处于相对低端的层面,无法通过对项目的整体包装提升项目的附加值和档次调性. 5、客源分析: 遥观镇需求体量分析 　　遥观镇位于武进区东南部，距常州市区10公里，与戚墅堰区相邻。全镇面积44.29平方公里，耕地面积1337公顷。 　主要经济指标保持年均35%以上的增幅，2006年全镇完成国内生产总值36亿元，实现工农业总产值139亿元，完成全社会固定资产投资13亿元。综合实力居武进区前茅，是常州市十强乡镇 全镇辖20个行政村和4个居委会，总人口40394人。城镇需求呈现梯级消费,城市化进程需求表现明显.城镇购房需求人群大多在市区购买房产，该类需求人群向湖塘和市区辐射.而乡村中低收入的购房需求人群一般会在镇上购买住房用来改造居住条件。 镇内人口结构分析 全镇现有企业500多家，工业经济在全镇经济中占主导地位。在人员结构上，外来务工人员占相当大的比重，据统计外来务工人口总数大于全镇常住人口，预计目前外来人口总量在5-6万,该类人群大多为首次购房,从购房目的来看,首次置业等方面的潜在自住需求比例比较大的，因此未来本项目的客户群主要来源必定来源于此，对于本项目在未来的快速销售去化起到非常重要的作用。 区域竞争项目成交客源分析: 从消费者的背景方面来说 区域内主力客群的家庭收入主要集中在3-5万元/年 区域内住宅消费主要以年轻人为主 区域内住宅消费主要以工厂普通职员为主；家庭人