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第二章 房地产投资分析基础 学习目标： 掌握现金流量表的基本结构、资金时间价值的含 义及计算方法、掌握内部收益率和净现值的含义及 计算。 熟悉资金时间价值的常用公式及系数、常用的静 态指标的含义及计算，在房地产投资分析中Excel表 格中的常用公式及函数应用。 了解现金流量分析、房地产投资项目经济评价指 标体系。 第一节 现金流量与资金时间价值 第二节 房地产投资项目经济评价指标体系 第三节 EXCEL在房地产投资分析中的应用 第一节 现金流量与资金时间价值 一、现金流量 （一）现金流量及现金流量表概述 现金，指企业的库存现金和银行存款及现金等价物。 现金等价物必须同时具备四个条件： ①期限短、②流动性强、③易于转换为已知金额现金、 ④价值改动风险小。 在对某一房地产投资进行分析时，把各个时期或时间点 上实际发生的资金流出或流入叫现金流量 CF，Cash Flow 流入系统的资金称为现金流入 CI，Cash Inflow ,流出系统 的资金称为现金流出 CO，Cash Outflow ,现金流入与现 金流出的代数和称为净现金流量 NCF，Net Cash Flow 。 现金流量基本结构 （二）现金流量表分析 现金流量表（statement of cash flows）是财务报 表的三个基本报表之一，所表达的是在一固定期间 通常 是每月或每季 内，一家机构的现金 包含现金等价物 的 增减变动情形。 企业的现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活 动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分构成。 分析现金流量及其结构，可以了解企业现金的来龙去脉和 现金收支构成，评价企业经营状况、创现能力、筹资能力 和资金实力。可从以下几方面着手 ： 1、经营活动产生的现金流量分析。 2、投资活动产生的现金流量分析。 3、筹资活动产生的现金流量分析。 4、现金流量构成分析。 （三）现金流量图的画法 现金流量图是一种反映房地产投资资金运动状态的图 式，即把房地产投资的现金流量绘入一时间坐标图中，表示 出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。运用现金流量 图，就可全面、形象、直观地表达房地产投资资金运动状态。 现金流量图包括三大要素：大小、流向、时间点。如图： 二、资金时间价值 （一）资金时间价值的意义 资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环周转过 程中，随着时间的推移而产生的增值。 资金随时间推移出现增值，一般用利息表示，其比率常 用“i”表示，称之为贴现率或折现率。 认识到资金具有时间价值，就会合理、有效地利用资 金，努力节约使用资金，并根据资金的增值程度来检验利用 资金的经济效益。 在进行投资项目的经济评价时，必须考虑资金的时间价 值，否则就不可能得到正确的结论。 （二）资金时间价值的计算方法 资金时间价值计算的基本方法是计算利息的方法。它可 以归结为单利法和复利法。 1、单利法（Simple Interest method），是计算 利息的一种方法。在每一个计算利息的时间单位（如年、季、 月、日等）里，均以最初投入的本金按规定的利率计息，而 上一期所产生的利息并不加入下一期的本金中。这种计算利 息的方法称为单利法。 设本金为P，利息为I，利率为i，本利和为F，计息期数 为n。则单利法的计算公式为： I P×i×n F P+I P 1+i×n） 2、复利法（Compound method），是计算利息的另 一种方法。它与单利法的不同点是上一期的利息要加入到下 一期本金中去，按本利和的总额计算下一期利息。 复利法的计算公式为： I P×[ 1+i n-1] F P × 1+i n 复利法计算的出发点是：资金在投入生产后的当年就得 到一定的收益，将这部分收益再投入生产，又可能获得一定 的效益，为社会增加一定的财富。 复利法比单利法更为合理。 3、 名义利率和实际利率。 名义利率（Nominal Interest Rates）:把一个单位时 间内按单利计算的利息与本金之比称为该单位时间的名义利率. 通常说的贷款年利率,其实一般情况下指的就是名义利率 实际利率又称为有效利率（Effective Interest Rates）: 把一个单位时间内按复利计算的利息与本金之比称为该单位 时间的实际利率. 实际利率与名义利率的关系: 设年名义利率为r，每年