东城小学地块市场分析.pptVIP

2.2区域内产品业态与售价 2.2区域内产品业态与售价 2.2区域内产品业态与售价 2.2区域内产品业态与售价 2.2区域内产品业态与售价 2.2区域内产品业态与售价 2.2区域内产品业态与售价 2.2区域内产品业态与售价 * 3.1 目标地块产品、客户定位 产品定位：打造高端的产品形态，创新型的高层产品 客户定位 ①客户所属的社会阶层 我们的客户无论从经济能力，还是在社会地位，社会思想影响力等方面，他们都占据了铜梁社会的主流地位，引领社会的发展方向，主要年龄层次在28—45岁之间。 这些也是我们重点进行客户开发的阶层，具体包括： 政府机关公务员 企事业单位工作人员 工商业主和部分在外地工作的铜梁人 * 3.1 目标地块产品、客户定位 ②目标客户的区域定位 铜梁城区认同项目地段的； 铜梁周边乡镇，车程半小时以内。如：大庙、石鱼、虎峰、侣俸、安居、太平等； 铜梁周边城市，车程40分钟以内。如：大足、合川。 ③目标客户的消费特征 ·需要的社会圈子，要对自身事业有一定帮助； ·十分重视孩子成长环境； ·前驱高端消费带动下,有追求高消费高端新奇的产品和跟风消费的明显特征，爱面子, 爱攀比； ·希望体现自己的价值,阶层,品位和成就感觉,追求档次(高档专属感觉)。 * 3.1 目标地块产品、客户定位 ④客户产品利益需求识别 ·社区档次高，有良好的口碑，能体现其社会地位或财富； ·享受居住“面子”的同时，客户心理上，希望产品能有超值的“便宜”； ·社区景观打造美观、丰富； ·社区物业管理较好，强调社区安全性； ·房屋坐南朝北，至少两间卧室朝南； ·厨房开间不小于2.4m，面积不小于8平米； ·南面设置独立晾衣阳台； ·户型可变性强，无明显浪费面积，如长走道； ·生活方便，周围有学校、菜场； ⑤客户产品风格和精神需求识别 对于产品立面没有过多的内涵要求，但偏向于现代风格的建筑； 对于建筑希望大气能体现居住的舒适性。 * 招标文件的规划指标分析 建筑用地：36538平方米 总建筑面积：138416平方米（含车位） 容积率：不大于3.0 建筑密度：不大于30% 绿地率：不小于35% 住宅限高：不大于100米 停车位：0.6个／100㎡居住建筑面积 0.7个／100㎡ 公建建筑面积 结论：——以高层为主的业态的大型景观社区。 3.2 目标地块规划预案 * 产品对策：在2011年国家政策调控下，产品应该控制总价使消费者便于购买，又能保证其基本使用功能，通过设计增加实际使用面积，消费者在购买后，可以自住使用也可投资获得较高的回报率。 3.2 目标地块规划预案 产品特点： 新地块项目以5栋33层的高层为主，标准层以华府·枫景标准层为蓝本，进行设计升级，形成为新一代的创新性高层产品－绝版3D活性公馆。 * 3.2 目标地块规划预案 1.标准层面积：约700㎡ 2.层高：3米 3.单层面积考虑户型搭配和景观的均好性 创新性高层产品面积 能变化出功能房间 三房变四房 （可考虑跃层） 二房变三房 （可考虑跃层） 二房 一房变两房（可考虑跃层） 备注 10% 20% 30% 20% 10% 占比 100m2左右 80-90m2 60-70m2 55-60m2 ≤48 m2 套内面积 舒适三房 经济三房 两房 一房 户型 * 建议功能尺度： 3.2 目标地块规划预案 厨房面积不小于6㎡，带生活阳台 卫生间开间不小于1.8M， 次卧开间不小于3M， 主卧开间不小于3.3M， 客厅开间不小于3.6M， 3变4房，主卧带衣帽间、带可变空间、大阳台 80-90 96-110 3室2厅2卫 厨房面积不小于7㎡。 主卫开间不小于2.1M，次卫开间不小于1.8M， 次卧开间不小于3.3M， 主卧开间不小于3.6M， 客厅开间不小于4.2M， 主卧带衣帽间，带可变院馆、独立餐厅、大阳台 100 120-122 3室2厅2卫 户型要求 套内面积 （㎡） 建筑面积 （㎡） 户型 * 3.2 目标地块规划预案 建议功能尺度： 厨房面积不小于5㎡，带生活阳台 卫生间开间不小于1.8M， 卧室开间不小于3M， 客厅开间不小于3.6M， 1房,带可变空间 ≤48 m2 60 1室1厅1卫 厨房面积不小于5㎡，带生活阳台 卫生间开间不小于1.8M， 次卧开间不小于3M 主卧开间不小于3M， 客厅开间不小于3.6M， 2房 55-60 67-73 2室1厅1卫 厨房面积不小于5㎡，带生活阳台 卫生间开间不小于1.8M， 次卧开间不小于3M 主卧开间不小于3.3M， 客厅开间不小于3.6M， 2房，主卧带衣帽间，带可变空间 60-70 72-86 2室2厅1卫 户型要求