市场比较法-商业.docVIP

B-1市场比较法测算潍城区和平路48号4号商业用房价值 根据市场比较法的替代原理，选择2010年5月期间与估价对象功能相同、标准相近的同类物业的正常成交价格作为比较案例，进行交易情况、交易日期、房地产状况修正，因可比实例一、二、三均属正常交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100；各可比实例交易时间与估价时点很接近，交易日期调整也不予考虑，其调整系数均取100/100，我们主要对房地产状况进行调整。选取潍坊市同一供求范围内近期三个市场交易实例一、二、三作为比较对象。 估价对象位于潍城区和平路48号，我们调查选取了三处房地产的价格作为可比实例。 可比实例状况如下： 实例一：中亚商贸城，1层沿街营业房。位于健康街与和平路交叉口西南角。面积66m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为30000元/m2,2009年建成，销售日期为2010年5月。 实例二：新天地购物城，2层沿街营业房。位于东风街与新华路交叉口西南角。面积145 m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为18000元/m2, 2009年建成，销售日期为2010年5月。 实例三：中金国际，1-3层沿街营业房。位于青年路与健康街交叉口西南角。面积138 m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售价格为17000元/m2, 2011年建成，销售日期为2010年4月。 具体计算如下： 因素条件说明表 可比实例一 可比实例二 可比实例三 估价对象 名称 中亚商贸城 新天地购物城 中金国际 潍城区和平路48号4号楼 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2011.5 2011.5 2011.4 2011.5 区 位 因 素 商业等级 一级 一级 一级 一级 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷 公共配套 齐备 齐备 齐备 齐备 繁华程度 人流量大，商业聚集度好 人流量大，商业聚集度好 人流量较大，商业聚集度较好 人流量大，商业聚集度好 区域位置 好 好 好 好 实物因素 结构 临路状况 健康街、和平路 胜利街、和平路 健康街、和平路 人民街、和平路 楼层 1层 2层 1-3层 1-2层 装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 一般装修 设计格局 好 好 好 较好 朝向 配套 水、电、暖 水、电、暖 水、电、暖 水、电 建成年代 2009年 2009年 2011年 1994年 市场承接能力 好 好 好 好 用途 权益状况 土地使用性质 出让 出让 出让 出让 他项权利状况 无 无 无 无 销售价格（元/M2） 30000 18000 17000 价格影响因素修正系数表 可比实例一 可比实例二 可比实例三 销售价格（元/M2） 30000 18000 17000 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区 位 因 素 商业等级 100/100 100/100 100/100 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 公共配套 100/100 100/100 100/100 繁华程度 100/100 100/100 100/100 区域位置 100/100 100/100 100/100 实物因素 结构 100/100 100/100 100/100 临路状况 100/100 100/100 100/100 楼层 100/100 100/100 100/100 装修状况 100/100 100/100 100/100 设计格局 100/100 100/100 100/100 朝向 100/100 100/100 100/100 配套 100/100 100/100 100/100 建成年代 100/100 100/100 100/100 市场承接能力 100/100 100/100 100/100 用途 100/100 100/100 100/100 权益状况 土地使用性质 100/100 100/100 100/100 他项权利状况 100/100 100/100 100/100 比准价格（元/平方米） 24071 16723 16806 用加权算术平均法取三个比较实例的比准价格为： 24071×0.2+16723×0.4+16806×0.4=18226元/㎡（取整） 评估价值=18226元/㎡×0000㎡=00000元