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房地产估价 房地产估价程序 一、明确估价基本事项 二、拟定估价作业方案 二、拟定估价作业方案 三、搜集所需要资料 四、实地察看估价对象 五、选定估价方法计算 六、确定估价结果 七、撰写估价报告 八、资料归档 ◆估价结果报告 ◆估价技术报告 1、市场比较法 （3）估价对象与可比实例因素比较 （4）比较因素分值分析 （5）比准价格计算 2、收益还原法 2、收益还原法 3、估价结果 1、合法原则要求房地产估价应以 估价对象的合法权益为前提进行。 2、合法权益包括： A:合法产权 B:合法使用 C:合法处分等方面 D: 其他方面 【1】土地权属证书有： 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种 【2】房屋权属证书有： 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》 例如，如果城市规划规定了某宗土地的 用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那 么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符 合这些规定为前提。 处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、 抵债、赠与等。 例如，评估政府定价或政府指导价的房地产， 应遵循政府定价或政府指导价。如房改售房 的价格，新建的经济适用住房的价格， 方法:加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数 其他 房地产估价程序 （一）估价报告的形式 （二）估价报告的要求 内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量 1、叙述式报告； 2、表格式报告 1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件 （三）估价报告的内容 房地产估价程序 房地产估价程序 （一）委托方 （二）估价方 （三）估价对象 1、坐落 2、权利状况 3、建筑物状况或土 地状况 4、区域状况 （四）估价目的 （五）估价时点 房地产估价程序 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的 有效期 （一）个别因素分析 （详细说明、分析估价对象的个别因素） （二）区域因素分析 （详细说明、分析估价对象的区域因素） （三）市场背景分析 （详细说明、分析市场状况） （四）估价方法选用 (详细说明：选择理由和方法,每种方法的含义、思路与公式) （五）估价测算过程 房地产估价程序 至少10个交易实例，说明： 具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等； 资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。 （2）选取可比实例 至少3个 （1）搜集交易实例 房地产估价程序 ? 估价对象 实例A 实例B 实例C 坐落 ? ? ? ? 成交价格(元/㎡) ? 10998 11344 11083 交易日期 2005.6.30 2005.6.18 2005.5.24 2005.3.16 交易情况 正常 正常 正常 正常 区域因素 交通条件 一般 较好 一般 较好 商业配套 一般 较好 一般 较好 公共设施 一般 一般 一般 较好 环境状况 较好 一般 较好 很好 个别因素 建造年代 2000年 2000年 1998年 2002年 朝向 南 南 南 南 层次 2/6 1/6 3/6 6/6 装修 普装 普装 精装 精装 房地产估价程序 ? 估价对象 实例A 实例B 实例C 成交价格(元/㎡) ? 10998 11344 11083 交易日期 1710 1710 1714 1611 交易情况 100 100 100 100 ? ? 房地产状况 交通条件 100 102 100 103 商业配套 100 103 100 102 公共设施 100 100 100 101 环境状况 100 98 100 105 建造年代 100 100 97 103 朝向 100 100 100 100 层次 100 98 104 96 装修 100 100 101 105 合计 100 101 102 115 房地产估价程序 ? 实例A 实例B 实例C 成交价格(元/㎡) 10998 11344