第八章房地产投资不确定性分析.pptVIP

第八章 房地产投资不确定性分析 主讲：刘雷 内容提要 1、房地产项目不确定性因素的分析 2、盈亏平衡分析 3、敏感性分析 4、概率 分 析 房地产投资不确定性分析 第一节 不确定性分析概述 一、不确定性分析的含义与方法 房地产开发投资是一个动态的过程，它具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。因此，有必要就上述因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发投资项目经济评价的结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学的依据。 房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产投资项目经济评价的重要组成部分，对房地产投资项目的投资决策成败有着重要的影响。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点的加强对投资风险的防范和控制。 第一节 不确定性分析概述 在第七章所讲述的各评价指标的计算方法中，每个因素的取值都是以估计和预测为基础的，而在实际开发投资过程中，这些因素很容易发生变化，而且有些因素的变化对评价结果有较大的影响。因此，在评估过程中，找出这些主要影响因素，分析其变化对评估结果的影响，可以为开发商或投资者提供更多的决策支持信息，并使其在以后的开发投资过程中得到有效的控制。 房地产投资不确定分析的方法主要有三种：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析。 第一节 不确定性分析概述 二、不确定性分析的作用 房地产投资项目不确定性分析，是房地产项目投资决策的重要依据，对房地产项目投资决策的成败具有重要影响。 1.可以为投资者的正确决策提供参考依据。 2.可以预测项目的抗风险能力，减少投资失误。 3.因考虑投资者的心理、偏好及对市场的预期，使分析结果更符合投资主体的实际情况。 第一节 不确定性分析概述 三、主要不确定性因素 1.房地产开发项目的主要不确定性因素 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、贷款利率、建筑容积率和有关设计参数、资本化率等。这些因素对房地产开发项目经济评价的结果影响很大。除以上 7 个主要不确定性因素外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等的变动也都会对项目评估结果产生较大的影响。 2.对于房地产置业投资项目的主要不确定性因素 影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。由于租金水平和贷款利率对置业投资项目影响的机理与房地产开发项目相同，因此这里重点分析其他不确定性因素。 第一节 不确定性分析概述 三、主要不确定性因素 （一）房地产开发项目的主要不确定性因素 1.土地费用 土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。在进行项目评估时如果开发商还没有获取土地使用权，土地费用往往是一个未知数。因此通常要参照近期土地成交的案例，通过市场比较或其它方法来估算土地费用。而土地费用由于由出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成，在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。 房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的50% ~ 60%，在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30%左右。而且随着城市发展和城市可利用土地资源的减少，土地费用在城市房地产开发项目总开发成本中所占的比例在日益增大。因此分析土地费用变化对房地产开发项目经济评价结果的影响，就显得十分重要。 第一节 不确定性分析概述 三、主要不确定性因素 （一）房地产开发项目的主要不确定性因素 2.建安工程费用 在房地产开发项目评估过程中，建安工程费用的估算比租金售价的估算要容易一些，但即使这样，评估时所使用的估算值与实际值也很难相符。导致建安工程费用发生变化的原因主要有两种： ⑴ 开发商在决定购置某块场地进行开发之前，通常要进行或委托房地产评估机构进行整个建安工程费用的详细估算，并在此基础上测算能承受的最高地价。当开发商获得土地使用权后，就要选择一个合适的承包商，并在适宜的时间从该承包商处得到一个可以接受的合理报价，即标价，并据此签订建设工程承发包合同。由于建安工程费用的估算时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作，两者往往相差半年到一年时间，这期间可能会由于建筑材料或劳动力价格水平的变化导致建安工程费用出现上涨或下跌的情况，使进行项目评估时估计的建安工程费用与签订承包合同时的标价不一致。如果合同价高于原估算值，则开发