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第二章 房地产价格 第一节 房地产价格的概念和形成条件 一、房地产价格的概念 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 二、房地产价格的形成条件 房地产之所以有价格，与任何其他商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求。 1、有用性是指能满足人们的某种需要或欲望。 2、房地产的稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望，是相对稀缺，而不是绝对缺乏。 3、需求是指有购买能力支持的需要----不但愿意购买而且有支付能力。人们把这种有支付能力支持的需要，称为有效需求。 价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定制度下，对有用且稀缺物品的一种分配方式。 第二节 房地产的供求与价格 房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。 一、房地产的需求 某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成需求有2个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）相关房地产的价格水平；（4）消费者的偏好；（5）消费者的未来的预期；它们对房地产需求量的影响分别如下： 1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。其他商品一般也如此。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬特品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。吉芬物品是指某种生活必需品。 2、消费者的收入水平。 第三节 房地产价格的特征 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价，劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。 5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。 6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求。 二、房地产价格的特征 1、房地产价格受区位的影响很大。 2、房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动性在交易中其可以移动的是房地产的所有权、使用权或其他权益。 3、房地产价有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产同时有2个价格：一是其本身有一个价格，在经济学上称为源泉价格；另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格。 4、房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以作何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格。 5、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 第四节 房地产价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值 一种商品的使用价值是指该种商品能够满足人们某种需要的效用；交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。 二、原始价值、帐面价值和市场价值 原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。帐面价值又称帐面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余值。会计上的历史成本原