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房地产行业报告 一、行业概况 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。 房地产发展中期：进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 但据目前市场看，由于前几年房地产行业投资过热，全国房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。 　　市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是： 第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 　　第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 　　第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。房地产市场需求情况分析 商品房销售的影响因素很多，包括经济因素、社会因素、环境因素、政策体制等多个方面，而且各个因素是复杂和多变的，因素之间的相互关系也是比较复杂的。其中影响商品房销售的主要因素有：城 乡居民储蓄、人均生产总值、城镇居民的人均可支配收入、商品房需 求的影响、居民消费价格指数、商品住宅平均销售价格。 1、城乡居民储蓄：城乡居民储蓄对销售状况的影响最大。在 当前的房地产市场中，随着居民存款的增加，一些居民会考虑将存款 转向投资于房地产，以获得更大的收益。 2、人均生产总值：经济的高速发展必将推动房地产业的快速 发展。 特别是人均 GDP 在某种程度上反映了一个国家或地区的整体 GDP 经济发展。一般情况下，经济发展水平越高，房地产业越发达。 3、城镇居民的人均可支配收入：随着城镇居民生活水平的提 高，大多数居民希望改善居住环境，因此，也会影响到房地产的销售 状况。4、商品房需求的影响：城镇人口数、人均住宅使用面积、家 庭总户数构成了商品房的市场需求因素。在全国平均商品房需求水平 上，北京地区拥有巨大的人口聚集、商品房投资涌入等不利因素，将 导致北京地区局部商品房市场需求大增，从而促使商品房价格的上升 指标 绝对量 同比增长（%） 房地产开发投资（亿元） 61740 27.9 其中：住宅 44308 30.2 办公楼 2544 40.7 商业营业用房 7370 30.5 房屋施工面积（万平方米） 507959 25.3 其中：住宅 388439 23.4 办公楼 15950 31.3 商业营业用房 56278 26.1 房屋新开工面积（万平方米） 190083 16.