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房地产企业信用评级方法 联合资信 张莉 主体信用评级是对受评主体如期偿还其全部债务及利息的能力和意愿的 综合评价，主要评价受评主体长期违约率的大小。受评主体违约率的大小可以 用企业偿还债务资金来源对企业所需偿还债务的保障程度及其可靠性来加以 度量。联合资信主体评级方法主要是通过对影响偿债主体经营风险和财务风险 的要素进行分析，综合判断偿债主体信用风险的高低，从而给出受评主体的信 用级别。 本评级方法是在联合资信对工商企业的一般评级框架下，重点针对房地产 业不同于其他行业的特点，阐述评价房地产企业信用评级的重点要素及其评价 思路。 一、行业分析 房地产行业的发展关系到众多上下游产业的运行状况，对拉动国民经济增 长发挥着支柱作用。房地产行业是典型的资本密集行业，资金来源与银行信贷 密切相关；房屋还兼具资本品属性，通过对投资取向的调节与资本市场相互影 响。因此，房地产行业的运行关系到经济、金融环境和社会稳定，其价格和市 场交易行为也成为政府调控的重要对象。 行业重点关注的信用要素包括市场波动及政策调控对房地产企业可能产 生的影响。 1、市场风险 中国城镇住房制度改革的深化和城市化进程的加快促进了房地产市场的 发展，近年来产业增加值占全国 GDP 的比重呈现加速上升态势，房地产税收 在中国财政收入中的比重也随着税制调整而逐步扩大。同时，房地产行业的发 展直接拉动钢铁、水泥、木材、化工等上游产业需求，促进配套设施、公共服 务设施和整个城市建设的发展，并间接带动装修、家具、家电等下游消费产业。 1 中国经济的发展是房地产行业发展的基础，国民经济持续增长、城市化进 程和城镇居民收入提高是房地产市场发展的重要支撑。当宏观经济景气度下降 时，失业率上升和预期收入下降将抑制房屋消费需求，交易量萎缩导致价格下 跌，房地产行业也随之进入周期调整阶段。 房产作为高价值耐用品，被视为长期保值增值的固定资产，并成为中国现 阶段低风险、高回报的投资渠道。随着中国市场化程度的提高和外汇管制的放 松，房地产作为资本投资的特征日益明显。在流动性充裕的情况下，旺盛的投 资需求不断推高房价，当价格过热而不能反映真实需求时则引发市场观望情 绪，行业波动风险加大。 联合资信认为，房地产开发建设周期长，资本支出大，市场周期性调整将 对部分企业形成致命打击。相比之下，土地储备成本较低、财务实力雄厚、市 场反应敏锐的开发商能够承受较大的市场压力，其弹性的价格策略也将有助于 在市场复苏时更为迅速地反弹，这类企业主体信用风险较低。 通过分析下述指标变化趋势及其对比关系，可以对某一时期市场供求形势 及未来市场走势和风险大致判断： 宏观经济环境、城市化进程、人口数量及结构、人均可支配收入：这 些因素作用于房产市场容量、消费结构、消费意愿和能力，决定行业 长期发展趋势； 当前房地产价格和成交量：影响市场短期走势，应分析成交量环比变 化程度、增长或抑制因素、成交商品结构和消费类型，成交量变化与 真实交易价格的相互影响； 竣工面积及增长率：反映开发商现有供应能力及意愿； 销售面积、空置面积及增长率：反映现实需求和购买意愿； 开发商购置土地面积、新开工面积、在建面积及增长率：反映潜在供 应量，表明开发商对未来市场需求的预期； 房地产开发投资额及增长率：反映潜在供应成本，表明开发商对未来 市场需求和价格的预期； 根据银行信贷资源向房地产商和住房贷款聚集的程度，分析银行系统 信贷风险程度及其对未来房地产价格的影响。 2 2 、政策风险 中国房地产行业发展历史相对较短，波动性大，系统风险高，仍需完善和 规范。政府将房地产行业作为重点调控的行业，在不同阶段对其采取有保有压 的干预措施，以防止市场过热或持续低迷，并由此波及金融体系以