房地产企业集团管控模式的选择与调.pdfVIP

2010年第5期 经济研究导刊 No．5。2010 SerialNo．79 总第79期 ECONOMICRESEARCHGUIDE 房地产企业集团管控模式的选择与调整 杨几庚 (天津津滨发展股份，ff限公司，天津300457) 摘要：从房地产集团管控的三种基本类型即财务管控型、战略管控型、操作管控型入手，归纳总结出对管控模 式进行选择和调整的适用奈件，以及管控模式过渡时期的管控要点。 关键词：房地产；企业集团；管控模式 中图分娄号：F270文献标志码：A文童编号：1673—291X(2010)05--0189—02 钱德勒(AlfredDoChandler,Jr)的《战略与结构：美国工业理。大部分房地产开发公司都是属于这种情况，比如房地产公 企业史上的篇章》通过对四个美同主要公司(杜邦、通用汽车、 司和下属项目子公司的管控就是这样，大型房地产集团公司， 新泽西标准石油和西尔斯·洛帕克)的发展历史进行研究，发 比如万科的区域巾心和下属项同公司之间也属于这种情况。 现随着公司的成长、地理区域的扩大与多样化程度的增加．公 通过母公司的业务管理部门对控股子公司的日常经营运作进 司的组织结构实际上会被迫f}{现变化以适应公司战略的改 行直接管理。 变。通过分析国内房地产企业集团发展的历史经验我们可以 财务管控型是指集团对下属子公司的管理控制主要通过 发现，扩张战略必然跟随有相应的结构变化。发展战略是决定 财务手段来实现，集团对下属子公司的具体经营运作管理基 企、Ip集团组织机构、管控模式的先决要素。国内房地产集团企 本不加干涉，也不会对下属公司的战略发展方向进行限定，集 业的管控模式发展变化历程也证明了“钱德勒命题”的正确 团主要关注财务目标的实现，并根据业务发展状况增持股份 性。例如，从2006年开始，一向以稳健著称的万科一改往日平或适时退出。对于众多的房地产企业集团『Ili青，在非主业领域 稳发展的姿态．将原有的“集团总部一市级公司”的二级架构 采用这种管控模式比较多。 调整为“战略总部一Ⅸ域公司一城市公司”为主线的i级组织 战略管控型是指集团的核心功能为资产管理和战略协调 架构。新设深圳、上海和北京i大区域中心公司，通过对部分 功能。集团与下属子公司的关系主要通过战略协调、控制和服 人事、财务、决策等权力的下放，在全国范围内掀起了一场与 务而建立，但是集团总部很少干预子公司的具体日常经营活 各地知名企业战略合作、并购行动。当房地产企业大规模跨区 动。集团总部负责集团财务、投资、资本运营和集团整体的战 域发展时，大多数房地产集团也都采用Ⅸ域公司制，房地产集 略规划；通过控制子公司的核心经营层．使子公司的业务活动 团便形成了总部一Ⅸ域公司(城市公司)一项Fl部的i级或四级服从于集}卅褴体战略活动。各子公司同时也要制定自己的职 组织结构。当房地产企业发展到集团规模时，特别是异地发展 能战略规划。并提出达成规划目标所需投入的资源预算。总部 后，集刚总部对下属子公司实施有效的管控显得尤为重要。 负责审批计划，批准预算，再交南子公司执行。 除了上述i种基本管控模式之外，还有另外两种过渡形 一、集团管控模式的选择 态的管控模式：战略操作捌和战略财务型。它们在母子公司的 集团管控模式指的是集团对下属企业基于集分权程度不 集分权关系、管控手段等方面都呈现f{j某种过渡状态。 同而形成的管理策略。对于专业性房地产企业而寿．集团管控 影响集团管控模式选择的因素非常多．包括公司战略、行 的核心往往主要是解决总部与区域、城市公司之间的集分权