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《2008 年度全国房地产市场研究报告》 出品机构：上海易居房地产研究院综合研究部 执笔人：上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭 2008 年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国 际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是： 经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从 2007 年的红火逆转为 2008 年冬夜初降。 纵观 30年来我国房地产业的发展，明显可以看出 1998 年住房体制改革后，走出了一波 “黄金十年”的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而， 繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回归，这也正是 2003年以来房地产宏观调控的主要目 的。从 2007年第四季度开始，至 2008 年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季 度开始已加快下行。接下来，笔者以历史的眼光，通过数据比照，从几个方面总结一下 2008 年中国房地产市场的运行态势。 首先，分析一下土地市场。从 2003 年开始，我国土地市场步入繁荣期，重要表现是房 地产开发企业每年的土地购置面积超过 3 亿平方米，并一直持续到 2008年，其中 2007 年超 过 4 亿平方米，为历史最高水平，反映出 2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地， 各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。 数据来源：国家统计局网站 步入 2008 年之后，开发商购地热情明显下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现 象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的 10％。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《2008 年上半年土地市场运行的经济分析报告》 显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少 25.27%。据统计，上半年，北京共出 让住宅土地 676.5 万平方米，仅相当于全年计划供应住宅供地 1700 万平方米的 1/3，广州 的比例则更低，仅 15%，福州则不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，1-11 月，全 国房地产开发企业完成土地购置面积 3.2 亿平方米，同比下降 5.9%；完成土地开发面积 2.1 亿平方米，同比下降 2.7%。以上海为例，2008 年前 11 个月流标的住宅用地比例高达 38%。 地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年 房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方 面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此，今年 已普遍出现开始开发企业减少开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。 频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。 其次，观察房屋销售形势。从 1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005 年增幅 较大，并首次迈上 5 亿平米平台，2007 年成交量高达 7.7 亿平米，创下历史新高——笔者 估计以后也很难超越这一高点。2008 年1-11 月，全国商品房销售面积 4.9 亿平方米，同比 下降 18.3%。其中，商品住宅销售面积下降 18.8%。充分表明，市场出现显著调整。 数据来源：国家统计局网站 由于全国各地楼市发展不均衡，2008 年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区， 一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五 成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。11月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策 利好有关，不具有持续性。总体而言，成交低迷成为 2008年楼市最鲜明的特点之一。 再次，看看房价的演变情况。看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市 和房价一直处于增长周期。1999 年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转 为正增长，并一直持续至今。从增幅看，2004 年一季度至 2005年二季度