房地产策划基础（大力推荐）.pptVIP

房地产策划基础 中国策划学院 赵德荣 教授 第一部分 房地产策划形势简报 房地产市场:七大问题 第一、人力市场，工资拖欠； 第二、土地市场，强征暴敛； 第三、销售市场，秩序混乱； 第四、金融市场，潜在隐患； 第五、中介市场，坑蒙拐骗； 第六、租赁市场，发展缓慢； 第七、物业市场，纠纷不断。 房地产蛋糕：五马分肥 招拍挂：政府获大利 按揭：银行按倒揭你皮 楼盘：开发商一夜暴富 传播：媒体坐收渔利 资本：投资、投机、赚大钱 房地产行业：四方要求 国家宏观调控 地方政府业绩 开发经营获利 生存居住条件 房地产行业：三外特点 外资：“洋马”（海外资金）入市 外行：建筑、餐饮、商业等外行业 外地：北京、上海、广东 一、房地产策划异彩纷呈，群雄纷起争抢市场 一是 “南”派：以广东为代表（岭南+现代） 二是 “京”派：以北京为代表（政治+气派） 三是 “海”派：以上海为代表（海外+时尚） 四是 “北”派：以大连为代表（环境+居住） 五是 “川”派：以成都为代表（生活+休闲） 六是“地方”派：各地自立山头（百花齐放） 二、项目策划讲特色，各领风骚三五月 一类：居家楼盘卖概念——广州碧桂园（五星级的家）、星河湾（房地产行业的劳斯来斯） 二类：商业大盘造新城——北京天通园，北辰绿色家园，万达地产（大连、北京、上海、宁波万达广场等） 三类：居家生活卖环境——置信新生活方式，万科（深圳、成都、北京、天津、中山等地楼盘），绿城（杭州、上海、广州、北京等地楼盘） 四类：旅游地产卖“人气”——深圳的世界之窗和民俗文化村，华侨城、北京旅游主题社区，昆明的滇池卫城，河北香河的新北京城为代表； 五类：教育地产卖未来； 六类：工业地产卖产业； 七类：科技园区卖技术； 八类：商贸地产卖口岸； 三、房地产策划跃上前台 新行业催生新职业—房地产市场需要催生房地产策划异军突起：92南巡；98内需；05调控 房地产策划师资格认证向“三化”方向发展：一是专业化；二是市场化；三是规范化。 “策划双认证”—《策划师资格认证标准及工作规程》《策划机构资质认证标准及工作规程》 行业唯一；行业规范；版权保护(2005-A-03785)； 四、房地产策划影响房地产业 从无房到有房——是改革开放的伟大功劳，也是我国居住产业的第一个飞跃； 从建筑空间走向人文空间——是我国房地产业的第二个飞跃，也是策划的作用和魅力； 从居住空间走向情感空间——是房地产业的第三个飞跃，策划将会发挥越来越大的作用； 五、房地产评选与论坛推波助澜 全国住博会； 由深圳优博广告策划 全国评奖会；由中国企业文化促进会策划 各地房交会；由各地相关机构策划 行业协会评选；由各地房协策划 各种媒体评选；由各地媒体策划——主流媒体联盟、西部媒体联盟等； 博鳌房地产论坛——“地产金砖奖” 全国工商联住宅商会（天津） 中国城市策划高峰论坛——（上海） 六、房地产策划走势：梯度推进 地域上：东部、中部、西部； 城市：深圳、广州、大连 上海、成都、北京、杭州、南京、 中心城市——西安、重庆、沈阳、武汉 省会城市——昆明、郑州、长沙 二级城市 县级、乡镇 七、房地产新政的反响 房地产套牢中国经济（易宪容） 居住改变中国（开发商） 泡沫经济与经济泡沫 质疑房地产新政20个不适（万言书观点） 易宪容PK任志强（穷人与富人）； 张宝全PK王志纲（有智慧与无智慧）； 1、居住权与招拍挂 ①宪法保证居民拥有居住权； ②招拍挂卖掉了子孙后代的居住权； ③招拍挂卖掉了继任者的经营收益； ④招拍挂没有控制土地价格的上限； ⑤房地产税费标准不断增加； ⑥福利房占68%：商品房占13%。增加个税交纳和差额所得税，等于回收补偿； 2、市场经济与微观管理 ①土地垄断性管理=计划经济的严管措施； ②项目资本金提高到35%=提高企业准入门槛； ③不准拍卖违约欠债住房=“违宪” 财产保护； ④房价管理=违背“价格法”和“房地产管理法”以及建设部的88号令。 …… 3、税赋有无痛苦指数？ 中国的税收增长21.7% GDP增长7—8% 所得税(含个税) 增长38.2% 实增收部分占全部增收部分的41.9% 2005年《福布斯》杂志全球税赋痛苦指数排位，中国名列世界第二。 4、经济适用房:八大问题 (一)扩大贫富差距，没有真正帮助低收入群体； (二)缺乏合理的分配原则； (三)滋生寻租腐败； (四)扰乱价格体系，降低社会福利； (五)破坏社会信用，鼓励弄虚作假； (六)扰乱建筑业质量标准； (七)增加房地产市场的交易成本； (八)鼓励提前消费，增加了银行潜在风险。 八、房地产策划进入品牌时代 品牌：品质、品位、品行、品德…… 五度：知名度、美誉度、忠诚度、联想度、增值度