世纪瑞博-绿城营销推广计划（大力推荐）.pptVIP

绿城·紫薇广场营销推广计划 一、新政市场观察 近期国家主要政策 2010年4月15日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 2010年4月17日，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010年4月19日，住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 2010年4月21日，银监会监管主任杨家才指出，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 截止到 2010年5月12日，一线城市北京、深圳、上海、广州楼市调控政策相继出台，遏制房价飞涨，保证中国房地产市场健康发展。 青岛新政 4月26日，“青岛14条”正式公布，核心内容有：商业银行可停发第三套房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款；中小型住房建设用地不低于土地供应总量的 77% ；房地产企业捂盘惜售、闲置土地拒不整改将被取消开发资质等。 总体上多条意见按国家政策上限或严于国家政策执行！ 目前全国各地楼市表现 一线城市成交全面下跌，北京、深圳、上海成交均价已经全面下调 二手房房源抛售增多，价格出现明显松动。 已成交楼盘退房现象增多； 。。。。。 新一轮房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度高，银监会、住建部、国土部、财政部、税务总局、民政部等多个部门督阵楼市调控地方细则，谨防地方执行打折。可以看出，此次调控政府的决心之大，前所未有。 小结： 呈现政策递减效应 —— 二、三线城市还有上升空间 —— 价格仍有上涨空间 —— 理性资金的避风港 —— 产品是乱市的王道 对本案来说， 紫薇广场一期面临主要客群为刚性改善型需求，政策影响不大。 项目面临客群高端，购买力强，对贷款依赖程度小，政策影响较小。 后四种需求在胶州长期存在，但需要市场培养。 二、项目价值解读 回顾价值点，我们发现，本案几大最： 最中心：城中央，政务中心 最生态：世纪大道景观中轴、三里河公园、云溪河畔风景、绿城园区景观营造 最大量：128万平米体量，引领胶州的国际居住城邦 最大牌：胶州范围里唯一国内一线品牌——绿城品牌 一个概念，一种生活方式，这条金丝线呼之欲出 “中央公园区” 中央公园CPD（Central Park District）： “中央公园生活区”概念始于美国。纽约的曼哈顿中央公园生活区是全世界生态居住生活区的标本，它集中了城市最优质、最高端的园林配套资源， 是一座城市最为理想的宜居之地; 是现代大都市里最适合居住的区域之一; 是人们一生追求的居住场所; 是一个城市乃至全球著名的高尚居住区，也是高尚人士聚积的区域。 著名区域：英国海德公园、曼哈顿中央公园、北京朝阳公园 海德公园：英国最大的皇家公园，它在在泰晤士河东部的中心，在寸土寸金的伦敦城里是一片奢侈的绿地。海德公园已成为新兴国家顶级富豪在全球首选的居住区。 纽约中央公园区CPD区位紧领商务区，位于中央公园的上东区、第五大道、帕克大道成为全球顶级商务人士与富豪的居住地。 中国最知名的CPD区域——北京的朝阳公园，紧近北京著名的CBD，面积达320公顷，周边聚集了朝阳高尔夫球场、红领巾公园、团结湖公园等大小公园。 同样，中央公园区也为本案带来价值的跃升。 曼哈顿公园15年后的影响： 公园旁边3个行政区的地价增长了9倍； 整个曼哈顿的房价平均上涨9倍； 曼哈顿的房地产估价约占整个纽约市房地产估价总额的53％。 如今，美国纽约中央公园区已经成为高档住宅、财富和名望的象征，美国前总统克林顿卸任后的办公室就选在了中央公园北大道。 在曼哈顿公园拥有一套房子，则至少证明你已拥有了上千万美元的身价。 基本目标：2010年胶州项目完成4