20081121天津社区商业打造体系研究.pptVIP

案例研究-天津-社区商业打造体系研究 世联案例研究 多条市政道路区隔社区，影响了商业客流的到达性，无法形成多维度的商业体系互补 成熟社区得与失 成熟社区得与失 户型具体配比： 60平米以下：7套 60-70平米：4套 70-90平米：11套 90-100平米：4套 130平米：4套 210平米：1套 商业形态： 超市、百货、烟酒 服装、酒吧、餐饮 电子、医药、玩具 商家明细： 华润万家（万科自行招商,并且为该区域唯一超市也满足其他项目业主） 假日风景水站 海王星辰药店 推出方式：销售（华润万家超市为万科招商） 销售状况：17套未售 成交均价：1.5万元/平米（商业无优惠） 商业交房：2007年8月 意向客户：美容美发、棋　　　　　牌室、洗衣店 经营状况：基本维持生意 街道人流：人流量稀少 内部配套：无煤气和卫生间 水电性质：住宅水电 购买目的：自用经营居多 销售状况：剩余15套左右 (为临街双层150平米户型,并且暂不准备有推售动作) 商业氛围：繁华 内部配套：有卫生间，无煤气 推出方式：销售 推出时间：2006年 物业费：0.55元/平米 水电性质：商业水电 销售价格： 60平米—1.2万/平米 80平米—1.02万/平米 150平米—2.6万/平米 (临街,双层) 经营状况：80%商家均赢余 人流量：大 平均租金：40元/平米/月 新兴社区的现状与出路 社区商业特点总结 成功社区商业KPI体系 出路 商业形式：社区主入口的中心商业街 面积区间：70-90平米一层商铺畅销，大户型二层商铺滞销 使用率：随社区成熟度表现较大差异，社区初期使用率低 经营业态：中高端社区多引进超市培养商业氛围，引进标杆商户提升项目档次，但初期业主的生活配套极其匮乏 经营状况：以唯一性生活配套经营状况最为良好 无法回避的矛盾 ?社区入住率低，无法满足商业的客流量，招商困难 ?商业配套不到位，无法解决居住的生活问题，客户不愿意住进来，社区入住率低 现状 引入基础必需生活配套，培育市场，以租养售 银行、邮局、餐饮、中介 超市、餐饮、 服装、百货、娱乐、邮局、银行 超市、餐饮、 服装、百货、娱乐、邮局、银行 万科招商进华润万家便利店、干洗店 干洗店、美容院、便利店 业态 客流量小、生意惨淡 120平米（双层） 中心商业街+分散商业 56：1 3万 170万 顺驰 太阳城 生意火爆，客流量大 70-130平米 中心商业街+集中商业 10：1 5.2万 100万 水木天成 商业氛围浓，80%以上商家盈利 60/80/150 小户型售罄，大户型滞销 主入口中心商业街 44：1 1.8万 80万 万源星城 基本维持生意，人流量稀少 70-90平米 大户型滞销 主入口中心商业街 100：1 0.3万 30万 万科 假日风景 50/80 /100平米 主力 面积区间 主入口中心商业街 商业布局和形式 35：1 商业比 1.5万 商业规模 53万 社区规模 空置率60%，营业店面勉强维持，均寄希望于社区成熟 金地 格林世界 经营状况 项目名 规模 规划 面积 户型 业态 适度的商业规模 社区级商业30~50：1，偏区域级商业比例缩小 充分考虑店铺的昭示性和人群的停留性 以中心商业街最能有效地聚敛人气，超大规模商业配合分散商业网点 合理地控制面积 社区型生活配套店面以60-80平米最为集中 可进入性为先的户型设计 大面宽提高展示和进入性/规避二层的无效空间 全方位的生活配套 以餐饮、超市、银行为主力引导全面的生活配套业态出现 租售 以租养售 引入基础必需生活配套、标杆商户，培育市场，以租养售 社区 商业 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 2008.11.21 [关键字]： 天津、社区商业 [简介]： 此案例研究给出了典型成功和失败社区商业的关键因素。 数据采集截至日期：08年11月 典型大规模社区商业案例 成熟社区 ?顺驰太阳城 ?水木天成 新兴社区 ?金地格林世界 ?万科假日风景 ?万源星城 毛坯 装修标准 70-190㎡ 户型面积 2680个 车位 7800户 总户数 0.6元/平米.月 物业费 主要以红桥和周边区域地缘客户,工作人员,市区拆迁户, 目标客户 2006-03-10 入住时间 2003-07-19 开盘时间 现代风格 建筑风格 是乐康集团在红桥区打造的高品质大型生态居住社区.社区规划采用几何图案布局，以椭圆形大型绿化为中心，两条绿化带为辐射轴，贯穿八个社区，形成多个中心的绿化网，并结合弧形路，可创造出优美韵律的绿化线.这一项目已经形成了天津的生态样板大盘. 项目简评 成交均价4700元/平米 价格(元/m2)