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员工培训教材（续一） 1、房地产抵押为什么一定要办理抵押登记？ ??? 法律规定，房地产抵押必须办理抵押登记。未办理抵押登记的房地产抵押关系不成立。一旦抵押权人需要处分抵押物时，其优先受偿权不受法律保护。 2． 公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单独办证，能否抵押？ ??? 公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积，大堂、设备层属于公用建筑面积，无论是否已分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。 ??? 小区会所如已交纳地价且并未分摊给业主，可单独办证。 ??? 房地产抵押的前提是应具有《房地产证》，如小区会所已单独办理《房地产证》，可抵押；但大堂、设备层不能单独办证，因此不能抵押。 3． 办了抵押的物业，法院可以查封吗？ ??? 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第102条的规定，人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。 ??? 根据上述规定，法院可以查封已抵押的物业。但抵押权人有优先受偿的权利。 4．银行在申请办理借新还旧抵押登记时，如何避免因时间差出现产权纠纷？ ??? 对已被查封的房地产，登记机关不再办理延期或借新还旧。 ??? 但对未查封的房地产，登记机关在办理抵押登记时，在要求当事人提交所有材料后，给予一次性办理，以免因时间差出现产权纠纷。 5．哪些房地产不能抵押？ ??? （1）权属来源是限制抵押的（包括福利房、微利房、私人建房等）； ??? （2）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的； ??? （3）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ??? （4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ??? （5）权属有争议的； ??? （6）法律、法规或市政府规定禁止抵押的； ??? （7）除乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。 6．国土局产权部门办理抵押登记时不要求设定抵押期限，如果银行不去注销，抵押是否一直有效？那么借新还旧还有没有必要注销登记再行抵押？ ??? 《深圳经济特区房地产登记条例》规定抵押登记的内容包括抵押期限，所以登记机关办理抵押登记时要求抵押权人和抵押人明确抵押期限。《中华人民共和国担保法》于1995年颁布之后，由于《中华人民共和国担保法》并未规定要求设定明确的抵押期限，因此登记机关不再要求当事人设定明确的抵押期限，对未设定具体抵押期限的抵押登记申请，登记机关依法受理抵押登记。 ??? 对原来办理的抵押登记，如登记机关登记了抵押期限，在抵押双方当事人未申请注销抵押登记的情况下，登记机关不会迳为注销抵押登记。 ??? 借新还旧实际上是终止原抵押关系并重新建立新的抵押关系，因此必须进行两次登记，一次注销原抵押登记，一次是办理新的抵押登记。 7．共有的房地产，如一方申请抵押，另一方不配合，该如何处理？ ??? 共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不能办理抵押登记。因此对多方共有的房地产，一方不配合，登记机关不受理抵押登记。 8．要办理房地产抵押登记，如果跨区抵押的，该如何办理抵押登记？ ??? 跨地区抵押，按罗湖、福田、南山、宝安、龙岗、盐田的顺序依次确定办理抵押登记的部门。即：分属多个分局辖区的房地产共同为同一宗债权债务关系抵押担保的，若其中有前一顺序区域的房地产，则最前一顺序的分局为登记部门。由业主先到相关分局产权科查档（即有无产权记录、有无抵押、查封记录），查档后将登记资料一齐交给确定的登记部门收件，该部门抵押登记核准当天，通知当事人到产权科领取已盖有抵押登记章的《申请书》，并将该《申请书》双面复印，交相关分局的产权科，相交分局的产权科在收到复印件后，在《申请书》原件上盖“已收复印件”章，由当事人交回登记分局的产权科，当事人再按规定的办文时限在窗口领件。 9．绿皮《房地产证》与原《房屋所有权证》的抵押在办理上有何不同？ ??? 绿皮《房地产证》记载的房地产可以抵押，但在处分抵押物时应经过批准并且补交地价。由于我市现在实行房地合一制度，原来所颁发的《房屋所有权证》不能直接办理抵押，必须换成《房地产证》后才可抵押。 10．土地使用权的抵押登记如何办理？ ??? 我市实行房地合一制度，对依法取得的土地使用权，当事人在办理《房地产证》（这时的《房地产证》只记载土地的权益）后，即可申请抵押登记。 ??? 在程序与提交的材料上，土地使用权的抵押登记与房地产的抵押登记相同。 11．房地产在抵押期间，根据城市规划，政府需征用或拆迁抵押房地产，而抵押人又无偿还能力，债权人应该采取什么方法有利于