我国住房按揭贷款证券化的主要法律障碍的探讨.pdfVIP

华中农业大学学报(社会科学版)，(总43期)2002(1)：69～73 Sciences of Edition) JournalHuazhongAgriculturalUniversity(Social 我国住房按揭贷款证券化的 主要法律障碍的探讨 卿伟军D’2’ (1’北京大学法学院，北京100871；2’深圳市商业银行总行信贷部，广东·深圳518031) 摘要住房按揭贷款证券化是20世纪70年代最重要的金融创新活动，在我国推行住房按揭贷款证券化是 不可逆转的趋势。文章首先简要说明了住房按揭贷款证券化的概念，评价了其意义，并对住房按揭贷款证券化 过程中的主要法律障碍进行了探讨，对在我国推行住房按揭贷款证券化提出了相关的法律对策。 关键词住房按揭贷款；证券市场；法律障碍 所谓住房按揭贷款证券化，就是指金融机构把 一、住房按揭贷款证券化的主要意 其发放的住房按揭贷款出售给专门从事住房按竭贷 义 款证券化业务的特殊目标公司(SpecialPurpose Vehicle，即SPV)， Corporation或SpecialPurpose 住房按揭贷款证券化对于金融机构、住宅产业 从该项目公司取得出售按揭贷款的资金，然后，特殊 和债券市场的发展具有重要的作用，其主要意义有： 目标公司采取担保和信用加强措施后(包括以这些 1．住房按揭贷款证券化分散了金融机构发放住 住房按揭贷款资产作为发行证券的抵押、由特殊目 房按揭贷款的风险 标公司对证券的收益进行担保等方式)对外向广大 这也是贷款银行业务发展的现实需要。美国是 投资者发行证券，即将住房按揭贷款资产转化为住 世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家， 房按竭贷款证券(主要是债券)，从广大投资者处获其发行住房按揭贷款证券的主要目的是回避金融机 得销售资金，使住房按揭贷款风险分散为由众多投 构的利率风险和贷款流动性风险。当前，我国住房 资者承担的一种资金融通方式。 按揭贷款的还款期限一般都在10年以上。在这么 住房按揭贷款证券化是信贷资产证券化的一 长的还款期内，如果缺乏住房按揭贷款证券化业务， 种，信贷资产证券化就是起源于美国的住房按竭债 由于按揭贷款不具有流动性，加之按揭贷款管理不 券，是20世纪70年代最重要的金融创新活动。美 尽完善、按揭贷款担保机制不健全等原因，贷款银行 国拥有世界上最大的住房按竭贷款市场体系，该体 独自承担由于利率波动、通货膨胀、贷款人违约等带 系是市场主导型的，由规范运作并相互衔接的住房 来的风险过于集中，甚至过大。这样一来，贷款银行 抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。以 就会缩减或停止按揭信贷，从而导致住房按揭贷款 金融机构持有的抵押债权为担保，发行融资债券，即 业务的萎缩。而通过住房按揭贷款证券化，金融机 抵押债权证券化。市场主导机构有两个：即政府国 构将贷款资产出售给特殊目标公司即SPV，然后由 民抵押协会和联邦住宅抵押公司；既向低收入者和 SPV把每一份贷款合同分为若干份按竭证券，最后 偏低收入者提供抵押贷款，也向一级市场的贷款机 通过二级证券市场销售，由不同的投资者持有。这 构购买按揭。具体是政府国民抵押协会和联邦住宅 样，就可在相当大的程度上分散和转移存在于贷款 抵押公司购买经FHA或VA保险过的贷款、普通 中的利率风险、违约风险、不动产价格波动风险、通 按揭等，以购买的抵押贷款为担保发行证券，并对证 货膨胀风险以及政策风险等。贷款银行的风险能够 券收益担保。 得到有效降低，银行就会在一定程度上放宽贷款的 收稿日期：2001—12