2008年烟台福利莱仁和春天营销策划案.pptVIP

THE END，THANKS！ * * * * * * * * * * * * 市调结论综述 烟台房地产区域市场发展形式良好，需求稳健，烟台五区在未来的2-3年中，年均需求约397.6万平方米，4.6万套；需求的因素主要基于生活的更新换代、新建家庭及家庭小型化、城市化（43%到60%）和不动产投资等。 福山房地产区域市场的各项指标包括价格，在前两年具有爆发式的增长；未来1-3年内供应量偏大，仅福山区在未来的1-3年中，供应量超过500万平米，年供应量约170万平米，约2万套，大大超过了市场需求。 营销水平和手段差距较大，外销渠道和人才严重缺乏；中小户型较为畅销。 未来供过于求势必导致市场消费失衡，竞争将日趋白热化，行业发展对新型建材和技术、营销和广告推广的专业化程度则要求越来越高。 07年国家政策和金融调整，，极大的影响了房地产行业的发展，导致08年行业销售一度不畅。价格走势和行业发展前景极不明朗。 一个方向 方向对了，努力才有效 谋 篇 借 势 突破。 项目分析与定位 项目SWOT分析 项目优势 项目区域地段优势明显，户型设计以中小为主，适合区域市场需求。 项目劣势 无品牌影响力，规模偏小，自身配套偏少。在广告推广上无法与大盘抗衡。 项目风险 市场供应量偏大，同类同质项目同期上市过多，市场竞争趣于白热化。 项目机会 项目可塑性较强，具有较大的挖掘价值。 项目名称 占地规模 规划建筑面积 容积率 星河城 14.3公顷 39万㎡ 2.2 福天下魅力城 18.7公顷 45.4万㎡ 2.0以上 德胜凯旋花园 28万㎡ 1.9 经济技术指标对比分析 项目主要竞争对手分析 项目名称 规划设计风格与建筑形态 星河城 纯欧式风格建筑，入户花园设计以及60米超宽楼间距户户尽享阳光。规划有超大山水园林景观，2万平米运动公园 福天下 魅力城 不详，关注中 德胜 凯旋花园 借助复古主义的建筑形式，结合现代建筑特点，濯取欧式特有的精美造型，典雅、神韵，在欧式园林的塑造上，借鉴了法国与意大利的庭园设计，通过庭院，台阶、植物遮屏、花架草坪等布局，形成视觉差异，突现立体的层次感和丰富的质感。景观处理上，将纯欧式异国风情雕塑小品点缀于花园、绿地之中。以北高南低的层级方式排布，南部为低密度、高挑空、大庭院、全景观低层住宅；北部则为高层板式住宅的欧陆风情社区。 整体规划与建筑对比分析 主力户型与面积对比分析 项目名称 户型 面积 星河城 两居三居十余种户型 1期住宅80-130㎡，公寓40-70㎡ 2期以50-70㎡为主，外加部分90-140㎡ 福天下魅力城 两居三居 80-150㎡ 德胜凯旋花园 两居三居 50-160㎡ 少量复式 项目名称 销售均价 广告主题与主打卖点 销售率 星河城 3800元/㎡ 中央生活区 1期90% 2期认购中 福天下魅力城 尚未面市，关注中 德胜凯旋花园 3500元/㎡ 欧陆风情建筑，白领阶层潮流之选 多层和小户型基本售完 营销对比分析 项目名称 共同点 差异点 星河城 区域区位地段雷同 周边配套雷同 规模都偏大 建筑风格雷同 主力户型都以2房3房为主，中小户型较为畅销 价格差距不大 营销推广手段雷同 社区内配套略有差异 面市时间不同，但销售周期都很长 营销队伍的专业程度不同 福天下魅力城 德胜凯旋花园 结论 同质化严重，差异性较少竞争势必趋向白热化 项目价值研判 ——机会与风险同在，重点工作是对项目潜在价值的挖掘 综上研究和分析，项目处于福海路中段东侧，为福山城区的中心，交通便利，环境优良，项目极具居住和投资价值，但区域内同质项目过多,使优势不再成为优势,因此需要我们对项目附加值加以挖掘和提炼，通过专业的营销手段和稳准的销售渠道，在市场中独树一帜,实现项目的利润最大化。 关键词解读 l?可塑性 l?化劣势为优势 l?价值挖掘与引导 项目发展建议： l??????? 规划必须适度超前10-20年和顺应地产市场的开发潮流 l??????? 产品设计需要创新和具备较强的市场差异化 l??????? 产品、市场与客户的准确定位 l???? 运营团队的专业化组合 项目定位建议——主题能够改写地产的基因 类别 基 本 定 位 属性 国际精品TND社区，风尚浪漫生活 ? ? ? 形象 建筑风格——时代尚品建筑，优雅艺术殿堂 产品形象——精致格调，浪漫花房 客户形象——我的生活我享受，我的地盘我做主 地理位置——区域核心区，缘定福海路 交通便利——5分钟直达中心商业区，都市节拍往来瞬时间 物业管理——管家式星级服务 ? 功能 居住、投资两位一体楼盘典范 居住功能——休闲度假、居家养老 置业投资——保值、增值，区域发展前景广阔，具备长